7 правил, які я навчився після руйнування інвестицій у нерухомість

Нижче наведено історію реального життя, представлену колегою блоггера.

Створення довгострокового багатства в інвестиціях в нерухомість - це розуміння правил і не зривається.

У мене було сім будинків, коли мені було 24 роки. Я був у всьому на межі багатства в нерухомістю та керував Porsche Boxster. Я витягнув майже шість цифр на рік з орендної плати та повної зайнятості.

Через два роки я був зламався.

Ось чому я можу ставитися до історії Джеффа про уроки, які він навчився інвестувати в нерухомість. Він дуже швидко дізнався, що деякі багатства в нерухомістю є надто хорошими, щоб бути правдою.

Я все ще щиро вірю в силу нерухомості як довгострокового генератора багатства.

Я не збудував мою нерухомість імперії назад до своєї колишньої слави, але я створив постійне джерело грошових потоків, який з часом зростатиме.

Якщо ви коли-небудь мрієте почати вкладати кошти в нерухомість, мрієте заробляти мільйони власності, вам потрібно уникати шахрайств і міфів, що продаються продавцями рекламних агентів.

Ви повинні розуміти сім правил нерухомості, які створить довгострокове багатство.

Як я почав займатися нерухомістю

Я почав працювати в якості комерційного агента з нерухомості протягом третього курсу навчання.

Я завжди був притягнутий до історії про багатство нерухомості, розробників, таких як Сам Целл і Дональд Трамп. Я любив ідею взяти шматок сирої землі або будівлі і перетворити його на касовий апарат.

Продаж комерційної нерухомості був лише початком. Я хотів бути розробником, інвестором, власником.

Ринок комерційних об'єктів ще не відновився у 2002 році, проте ринок житлових приміщень процвітав. Я бачив обіцянку швидкої оцінки та легких грошей через фінансування і вирішив зробити перемикач.

Я почав купувати одноповерхові будинки з 10% вниз на гроші я врятував, служачи в морському корпусі, і коли я отримав свою першу роботу в корпоративних фінансах. Я зосередився ...недорогі квартали"Де я міг придбати знижувальні властивості на половину ціни, яку я маю платити в кращих частинах міста.

Я вирішив, що я все ще зможу отримати пристойні ринкові ренти на будинки, які коштують десять або дванадцять великих менше, так що прибутки будуть більшими.

Це, в кінцевому підсумку, стане моє перша помилка.

Але я був голодний, тому я розбудив свій приклад, що фіксує властивості, рефінансування, щоб виграти гроші на поліпшеному значенні та вкладати гроші в інше майно.

Я збираюся бути багатим.

Моя нерухомо-імперія починає руйнуватися

Протягом трьох років я будував до шести майна, а також мій власний дім. В одній точці, я оцінив свої власні об'єкти за трохи більше півмільйона доларів, приблизно на п'яту частину їх у капіталі.

Може бути, я не був багатим за деякими визначеннями, але це було неприємно для 24-річного віку з коледжу.

Тоді все почало розвалюватися.

Мої шість орендованих майна виробляли стійкий грошовий потік, але тільки тому, що я сам виконував більшу частину роботи. Я був моїм електриком, художником і менеджером по нерухомості. Ви отримуєте ідею.

Ринок Де-Мойна досить невеликий, і важко знайти менеджера нерухомості для обробки властивостей однієї сім'ї.

Я знайшов кілька компаній, але всі хотіли стягнути плату з 15% від валового доходу від оренди. Це означало б виплатити практично весь рух грошових коштів від власності, оскільки іпотечні платежі приносять більшу частину ренти.

Управління нерухомістю було не так, тому я застряг сам робити це разом із жонглюванням повної зайнятості та нічних класів для отримання ступеня магістра.

Недоліком менш дорогих властивостей на іншому боці траси було постійне головне боліє орендаря, скарги міських інспекторів житла, коли майни були зловживані, а відсутня робота виселяє орендаря в суді.

Я почав ігнорувати мої властивості.

Як фондовий інвестор на ведмежій ринку, я уникав навіть думати про мої будинки. Коли орендар виїхав або виселили, майно може спуститися на місяць, перш ніж я проведе тиждень, необхідний для його переробки та повернення на ринок.

Порожні будинки означали, що я виплачую кишеню для погашення іпотечних платежів, і це не може тривати.

Я почав втрачати кредити та знищити мою кредитну оцінку. Це означало, що рефінансування та нелегкі гроші з боку банку не мають.

Випали і повністю розчаровані, я почав продавати властивості за все, що міг би отримати.

Це був 2006 рік, і ринок почав виходити з бульбашки в нерухомість, тому іноді це означало продаж будинку лише для погашення іпотеки.

Нерухомість, що інвестує міфи, я навчився важким шляхом

Я все ще володію парою орендної нерухомості та вірю в довгострокову цінність інвестицій в нерухомість. На жаль, там є багато міфів, занадто багато 3-х годинних рекламних кампаній, які продають гарячі стратегії, щоб швидко розбагатіти.

По-перше, нерухомість є не швидке інвестування.

Реальні історії про багатство нерухомості створюються десятиліттями, навіть поколіннями. Батько Дональда Трампа вже був успішним забудовником нерухомості, і Сем Целл керує майном з початку 1960-х років.

Середній річний дохід від капіталу комерційної нерухомості становить 12,6% за даними Національної асоціації інвестиційних інвестицій у нерухомість (NAREIT) за даними минулих 40 років.

Це а тверде повернення, але не те, що зробить вас мільйонером за одну ніч.

Єдиними людьми, які швидко заробляють на інвестиції в нерухомість, є ті, хто продає стратегії для невпевнених інвесторів.

Інший міф про інвестиції в нерухомість полягає в тому, що це касовий апарат, просто дзвоніть на дзвінок і спостерігайте за грошовими потоками.

Фактично більша частина вашого прибутку - це податкові переваги та довгострокова оцінка вартості нерухомості. Якщо ви використовуєте вашу власність за боргом, більшість ваших орендних платежів з'їдаються за рахунок іпотечних платежів та управління майном.

Мабуть, найбільшим міфом є ​​те, що нерухомість є джерелом пасивного доходу.

Можливо, ви зможете найняти менеджера по нерухомості, перетворюючи свої властивості в пасивний дохід, але це не підходить для багатьох індивідуальних інвесторів. Там просто не вистачає грошових потоків протягом перших років зростання вашої імперії нерухомості, щоб дозволити професійне управління.

7 Правила здійснення інвестицій в нерухомість (правильний шлях)

Кілька інвестицій створили стільки ж сімейного багатства, скільки нерухомість, але легко потрапити до міфів та мошенничества. Заробляючи гроші на орендованих майнах, я маю на увазі створення реальних активів, які зроблять вас довгостроковими, означає уникати цих міфів.

Правило №1 нерухомості - Перше, що вам потрібно зробити - це дізнатись, як знайти справедливу вартість майна перед покупкою. Будь-яка інвестиція може бути гарною угодою для потрібної ціни, але це не завжди легко визначити ціну на нерухомість.

• Знайдіть принаймні п'ять аналогічних будинків, які продавали протягом останнього року в одному районі. Зазвичай ви можете знайти це за допомогою агенції окружного асесора або через такі сайти, як Зіллов.
• Поділіть ціну реалізації проданих будинків на їх квадратні фути, а потім середнє число.
• Помножте цю середню ціну на квадратний фут на житлове приміщення для власності, яку ви хочете придбати, за оцінкою справедливої ​​вартості, скільки вона коштує.

Правило № 2 нерухомості - Оцініть, скільки коштує управління нерухомістю, щоб знизити витрати на кожну деталь.

Це означає усереднення ринкової ренти в цьому районі, вирахування за вакансії та управління майном. Доки ви не отримаєте правильне уявлення про інші витрати, такі як комунальні послуги та технічне обслуговування, будьте консервативними за вашими оцінками.

• Підготовка трьох оцінок вашого грошового потоку для кожного майна. Одним з підрахунків слід підрахувати всі витрати в сценарії найгіршого випадку, найвищий, який ви вважаєте, що вони можуть бути за певний рік.
• Будьте реалістичними щодо часу, коли ви зможете керувати власними властивостями. Розглянемо побудову принаймні неповної допомоги з обслуговування або управління.

Правило №3 нерухомості - Купуйте лише якісні властивості, в яких ви будете комфортно жити. Ви отримаєте кращих орендарів і будете мати нижчу вакансію. Ви ніколи не знаєте, якщо речі не йдуть так, як планували, ви можете в кінцевому підсумку жити в одному з ваших орендних планів.

Правило № 4 нерухомості - Інформаційні сувеніри, що містять 3 години, скажуть вам, що таємниця багатства в нерухомість - це створити якнайбільше заборгованостей і якнайшвидше придбати як можна більше будинків.

Ця стратегія передбачає захоплюючі презентації PowerPoint, але лише призводить до вигорання та банкрутства.

Правило №5 нерухомості - Візьміть це повільно, придбавши пару будинків у свій перший рік, і почути, скільки потрібно для управління нерухомістю. Ви будете будувати довгостроковий бізнес і уникати потрапляння в голову.

Правило № 6 нерухомості - Подумайте про приєднання або запуск інвестиційного клубу з нерухомістю разом з іншими власниками нерухомості. Це допомогло мені надзвичайно, відновивши мою несподівану імперію.

• Знайти інших власників інвесторів через агенти з нерухомості, підрядники та онлайн.
• Спробуйте знайти людей з навичками в різних аспектах нерухомості від агентів до підрядників, юристів та менеджерів майна. Поєднуючи свої навички разом, всім не потрібно бути експертом у всьому.
• Існують різні способи налаштування групи з формальних асоціацій, де ви об'єднуєте свої гроші на інвестиції в неформальні групи, де ви просто обмінюєте ідеї та допомагаєте один одному в наданні послуг.

Правило №7 нерухомості - Нарешті, максимально диверсифікуйте інвестиції в нерухомість.

Вартість однієї нерухомості означає, що багато індивідуальних інвесторів перебувають у власності одного типу нерухомості на одному ринку. Це означає, що всі ризики спад у сфері нерухомості або на місцевому ринку.

• Купуйте різні типи майна, включаючи житлові, офісні, складські, відпочинкові та складські.
• Купуйте на різних ринках у США, якщо це можливо.
• Один із способів диверсифікації вашого прямого портфеля нерухомості - це володіння РИТО або фондовому фінансуванню нерухомості, що дозволяє придбати позицію в акціонерному капіталі з кількома тисячами, а не десятками тисяч.

Як і будь-які інвестиції, нерухомість може зробити вас заможними, якщо ви знаєте, як уникнути найбільших пасток.

Будучи довгостроковим інвестором у власності, варто розуміти правила, які не дадуть вам втратити свої гроші, як я. Не дозволяйте історії заважати вам стежити за вашими нерухомими мріями хоча. Я все ще інвестую в оренду і буду багатитися знову, коли-небудь.

Джозеф Хог працював аналітиком і економістом, перш ніж зрозуміти, що його багатство не може замінити щастя. В даний час він працює з п'ятьма веб-сайтами в особистих фінансах та грошових перекладах, заробляє більше грошей, ніж коли-небудь на 9-5 роботах, і любить будувати свою роботу з домашнього бізнесу.