Якщо ви купуєте будинок або продовжуєте здавати в оренду? Ось як вирішити 💲💲💲

Коли ми жили в Тусоні, штат Арізона, ми з дружиною гуляли повз милого маленького дому, який нам сподобався. Він був проданий за 150 000 доларів, про що "ринок" сказав, що це справедлива ціна (на початку 2006 року), але мені це не здалося. Я підрахував, що виплати за кредитами, податки, страхування, вода та технічне обслуговування (всі речі, які ми не платили як орендарів) становитимуть 1 125 доларів США на місяць. Але будинки, як цей, орендували за 700 доларів на місяць - заощадження в 5100 доларів на рік!

Ви можете здогадатися решту історії. Пузир вибухнув, і протягом декількох років будинки в цьому районі продавалися за цілих 100 000 доларів. Я радий, що ми вирішили почекати. Пізніше це було сенс купити. Фактично, ми володіли шістьма будинками за останні десять років, і ми вважають за краще будучи домовласниками, але там є разів, коли має сенс бути наймачем.

Ви готові купити будинок?

З низькими цінами та орендними платежами вище, вам може бути цікаво, якщо зараз Гарний час, щоб зупинити оренду і почати покупки будинку. Експерти кажуть "так", але базуються аргументи на припущеннях, які не обов'язково відповідають твій ситуація, як я поясню.

По-перше, чи готові Ви купити будинок? Запитайте себе, якщо:

У вас є достатньо грошей для початкового внеску
У вас є достатньо грошей для закриття та переміщення витрат
Ви знаєте, що це дійсно коштує мати будинок
Ви можете впоратися з великими сюрпризами, які виникають при володінні будинком
Ви готові на час і роботу по догляду за домом

Гаразд, так що у вас є якісь кошти, заощаджені для початкового внеску, і ви достатньо бюджету, щоб замінити цей нагрівач, коли він раптово вмирає в середині зими. Ви навіть любите косити трави, чистити жолоби та лопату снігу. Ви хочете мати власний будинок, але, можливо, ви також хочете, щоб це було фінансово. Читати далі ...

Купуйте або орендуйте: що говорять експерти

Звіт Trulia Rent Versus Buy Report показує, що покупка суттєво дешевша, ніж оренда. Для 100 ділянок метро, що використовуються в їх розрахунках, купівля - це на 38% дешевше, ніж оренда. Вони кажуть: "Купівля коливається від того, що на 5% дешевше, ніж орендувати в Гонолулу, що на 66% дешевше, ніж оренда в Детройті".

Інакше кажучи, зараз дешевше купувати в кожному великому місті США та, мабуть, і в невеликих містах. Але почекайте ...

Це не такий простий розрахунок

Кожен звіт цього типу та калькулятор "купуйте або оренду" базується на припущеннях про те, як довго ви будете залишатися вдома (7 років у цьому звіті), ваш початковий внесок (20%) і ваша процентна ставка (3,5%). Я виявив, що звіт Trulia досить ретельний. Це навіть передбачало витрати на технічне обслуговування, що колись порівнювали купівлю з орендою, часто не помічають щось перші покупці житла.

З іншого боку, деякі припущення можуть не мати сенсу для вашої ситуації. Наприклад, методика Trulia передбачає коригування розміру. У звіті говориться:

"НЕ правильно порівняти середню орендну плату і середню ціну будинків на ринку. Це вводить в оману через те, що орендні та продається нерухомість дуже різні: найголовніше, житло для продажу становить в середньому 47% більше, ніж прокат ".

Так що з певною коригуванням (деталі незначні) це може бути дешевше квадратний фут купити. Але чи це актуально? Твій реальний варіанти можуть бути чудовими квартирами площею 800 квадратних метрів біля центру міста загальною вартістю в місяць 1000 доларів проти житлової будівлі площею 1800 квадратних метрів у передмісті, загальна вартість яких становить 1 500 доларів США. Квартира становитиме 6000 доларів менше на рік, хоча вартість квадратного столу на 66% вище. І, можливо, немає великих будинків площею 800 квадратних метрів, щоб порівняти вашу квартиру з.

Важливість розміру залежить від макета. Має місце також місце розташування, тип будинку, розмір двору та якість будівництва. Але важко підключити такі чинники до формули. Як порівняти великий дворик з близькістю до "Старбаксу" або гаражним цехом, щоб бути поблизу автобусної лінії? Як ви порівнюєте обов'язки власності на дом у простоті оренди?

Це особисті, ситуативні та часто інтуїтивні обчислення. І їх було б багато. Наприклад, вам може бути краще орендувати, якщо ...

Є хороші шанси, що ви будете рухатися протягом кількох років
Перший внесок зарядить всі ваші заощадження
Ви ніколи не заощадите гроші на великі непередбачені витрати
Ви ненавидите садочок і дбаєте про будинок
Ваша робота ситуація нестабільна
Ви любите жити біля акції

І вам може бути краще купувати, якщо ...

Ви очікуєте, що ваша сім'я збільшиться
Ви хочете грати на підвищення цін і плануєте продати на користь прибутку
Ви не відкладете гроші, навіть якщо ви заощадите, орендуючи
Ви хочете домашніх тварин, і це робить пошук оренди важко
Ви хочете домашній бізнес, який не можна запустити з квартири

Якщо ви готові купити, і навіть якщо фінансовий аспект є дуже важливим, вам слід робити розрахунки в кожному окремому випадку. Тож перегляньте будинки, які відповідають мінімальним особистим критеріям, а потім складіть такі оцінки (використовуючи найкращі припущення):

Тривалість часу, коли ви будете знаходитися в районі, де ви зараз живете: _____.
Орендна вартість житла (орендна плата, комунальні послуги тощо) за такий період часу, на основі поточної орендної ставки і здогадка про майбутнє збільшення, для ваша загальна вартість оренди: ______.
Загальні витрати на житло, який ви розглядаєте (закриття витрат, платежі, податки, страхування, комунальні послуги, технічне обслуговування та інше) за той самий строк: ______.
Ваш прогнозований перший внесок: ______.
Ціна, яку ви отримаєте, продаючи ваш будинок, на основі розумної норми врожаю для вашої місцевості (історично вона становить від 3 до 5% на рік в США): ______.
Витрати на закриття; ви можете використати фігуру Trulia 8% від ціни продажу: ______.
Залишковий баланс, який ви будете зобов'язані, коли ви продаєте свій будинок; ви можете використовувати залишок калькулятора балансу: ______.
Відніміть суми на рядках 6 та 7 з рядка 5, щоб отримати чисті доходи від закриття: ______.
Відніміть рядок 4 (ваш початковий внесок) з рядка 8, щоб дізнатися, скільки власного капіталу ви отримаєте: ______.
Відніміть рядок 9 від рядка 3, щоб дістатися до ваша загальна вартість володіти: ______.
Порівняйте рядок 10 (вартість власника) до рядка 2 (вартість в оренду), щоб побачити, яка сума нижча.

Точніше, ви повинні зробити ці розрахунки для кожного будинку, на якому ви дивитеся. І так, може виникнути катастрофа житла через рік після того, як ви купите. Знову ж таки, ціни можуть підніматися так швидко, коли ви орендуєте, ви не зможете купувати ще раз протягом десятиліть.

Ви ризикуєте купувати або оренда, і вище розрахунки передбачають багато припущень. Але вони дають вам місце для початку. Давайте подивимось на один приклад, просто щоб побачити, як запускати номери ...

Ви очікуєте залишитися в місті протягом шести років, а ви платите оренду в розмірі 800 доларів на місяць. Ви оцінюєте комунальні послуги будуть в середньому 100 доларів на місяць у майбутньому, а орендна плата збільшиться до 850 доларів США і 900 доларів на два та чотири роки. Ви платите 200 доларів на рік для страхування наймача. Ваша вартість оренди:

Оренда: $ 61,200 ($ 800 за 24 місяці, $ 850 за 24 місяці, $ 900 за 24 місяці)
Комунальні послуги: 7200 доларів США (100 доларів 72 місяці)
Страхування: 1200 доларів (200 доларів за шість років)

Загальна вартість оренди: 69 600 доларів США

Ви можете придбати будинок, який вам сподобався, за $ 180,000 з $ 36,000, запозичуючи баланс на $ 144,000 на рівні 4,5% на 30-річний іпотечний кредит. Оплата становитиме 730 доларів на місяць, і ви очікуєте від подорожі на 3% за ціною продажу приблизно 215 000 доларів за шість років.

Це більше, ніж ваша квартира, і ви сплачуєте власний рахунок за воду, тому комунальні послуги будуть витрачати 260 доларів на місяць, страхувати 950 доларів на рік і подавати приблизно 2500 доларів. Ви фігуруєте ремонт та технічне обслуговування близько 200 доларів на місяць. Ось цифри:

Затрати на закриття: 3600 дол США (включаючи витрати на позики).
Виплати: 52 560 дол. США (730 дол. На місяць понад 72 місяці).
Податки на нерухомість: 15 000 доларів США (2500 доларів на рік у раз шести років)
Страхування: 5 700 дол США (950 дол США на рік, раз на шість років)
Комунальні послуги: 18720 дол. США (240 дол. На місяць, 72 місяці)
Обслуговування: 14 400 дол. США (200 дол. США на місяць понад 72 місяці).
Загальні витрати до придбання капіталу: 109 980 дол США (все перераховане вище)
Продажна ціна: 215 000 доларів США (180 000 доларів на 3% річного подорожчання склали шість років)
Закриття витрат: 17 200 дол США (8% від ціни продажу 215 000 дол США).
Залишок заборгованості: 128 360 дол. США (після 72 платежів)
Чистий при закритті: 69 440 дол США (215 000 дол США мінус залишок коштів та закриття)
Чистий прибуток від власного капіталу: 33 440 дол США (чистий дохід від закриття, за вирахуванням початкового першого внеску)

Загальна вартість власного будинку: $ 76,540 (загальні витрати мінус прибуток від власного капіталу)

Для того, щоб зробити це простим, ці розрахунки не включають "альтернативну вартість" вашого авансового платежу (ви могли б інвестувати його в інше місце, якщо б ви продовжували орендувати), так що витрати на власність навіть трохи вище, ніж припускає цей приклад.

Крім того, невеликі зміни в припущеннях можуть мати велике значення. Наприклад, якщо будинок оцінює 4% щорічно, а не 3%, то вартість власності становитиме лише 65,500 $ - менша, ніж вартість оренди.

Одна остання пропозиція: якщо ви дійсно не добре заощаджуєте гроші, і це коштує трохи більше, щоб купити замість оренди, йти вперед і отримати будинок. Собіварство, яке ви будуєте, стане своєрідним планом примусових заощаджень, і принаймні у вас є щось у майбутньому.

Ваш поворот: що ви думаєте про купівлю у порівнянні з орендою, і який шлях ви, швидше за все, будете їхати?

Стів Гіллман є автором "101 дивних способів заробляти гроші" і творець EveryWayToMakeMoney.com. Він був репо-людиною, ходячи палицею різьбяр, оцінювач пошукової системи, будинок-фліппер, трамвайний драйвер, процесор-сервери, макети-присяжні та рупець-круп'є, але більше 100 способів він заробив гроші, написання - його улюблений (поки що) .