Як інвестування в Crowdfunded нерухомості впливає на ваші податки

Crowdfunding нерухомості отримала широке звернення за останні пару років. Досвід і нездійсненність - це все, що занурюється в цю унікальну можливість інвестувати в нерухомість.

Якими є податкові наслідки для інвестування в нерухоме майно? Чи оподатковується він як акціонерний капітал? CD? Бізнес?

Розкриття того, як оподатковується грошовий обіг нерухомості, може стати складним залежно від типу інвестицій.

У цій статті ми розглянемо кілька різних сценаріїв, які допоможуть вам зрозуміти, як оподатковувати грошові кошти на інвестиції в нерухомість.

Інвестиційні структури

Давайте спочатку подивимося на декілька різних структур та типів інвесторів, які зазвичай зустрічаються при залученні інвестицій в нерухомість.

Існує два типи інвесторів в інвестиціях, пов'язаних із нерухомим майном: акредитовані та не акредитовані.

Акредитований інвестор має більше можливостей інвестувати, ніж не акредитований інвестор, але вони також несуть більше ризиків. SEC Правило 501 Правил D визначає акредитованого інвестора.

Ці інвестори мають річний прибуток не менше 200 000 доларів за попередні два роки та чистий капітал понад 1 млн. Доларів.

Деякі веб-сайти, які рекламують нерухомість, дозволяють лише акредитованим інвесторам вкладати кошти у свої проекти.

Проекти, які акредитований інвестор часто інвестує, називаються проектами власного капіталу. Це означає, що інвестор фактично стає партнером у компанії, яка часто є ТОВ (товариство з обмеженою відповідальністю) або LP (обмежений партнер).

Тоді ТОВ буде інвестувати в конкретні проекти з нерухомості.

Прибутки та збитки від ТОВ "Потік" до інвесторів. Через цей потік ТОВ не сплачує жодних податків. Замість цього інвестори сплачують податки.

Інша поширеною формою грошового фондування нерухомості - через борг. Для такого типу інвестицій інвесторам не потрібно акредитувати та не мати власного капіталу в компанії. З залученням боргу інвестори отримують відсотки.

Більшість структур боргу дозволяють інвестору купувати акції в фонді, іноді звані eREIT. У цьому сценарії він схожий на інвестування в акції або компакт-диск.

Податкове наслідки структури бізнесу / угоди

Не акредитовані інвестори, які купують акції фонду, мають найпростіші податкові наслідки.

Вони отримують 1099-INT від грошової компанії, що займається нерухомістю, яку вони інвестують та оподатковуються за звичайною ставкою податку на прибуток.

Якщо інвестор інвестується в декілька фондів, їхні інвестиції можуть бути об'єднані в один 1099-INT, а не на отримання окремого 1099-INT для кожного фонду.

Для інвесторів, які інвестують у капітальні вкладення, речі ускладнюються. Ці інвестори отримають податкову форму K1. K1 - для отримання доходу через ділові товариства.

Пол Сундін, секретар з цінних паперів та стратегія оподаткування, розробив у інтерв'ю RealtyShares.com інтерв'ю з компанією LLC та K1: "... в структурі, де LLC, вибачте, інвестори RealtyShares інвестують у ТОВ" RealtyShares ", що у свою чергу інвестуючи в спонсорську або спонсорську угоду, це буде повернення партнерства в RealtyShares [group], і саме там K-1 вийде з тієї конкретної транзакції, і вона буде проходити через податкові атрибути для окремих інвесторів. "

Власні інвестори також можуть отримувати процентні доходи та / або прибутки від капіталу. Процентний дохід може бути звичайним доходом, як зазначено раніше.

Приріст капіталу з інвестицій, що тримаються більше одного року, вважаються довгостроковими та оподатковуються за більш вигідною ставкою 15% або 20%.

Деякі люди вважають, що не можуть претендувати на збитки від своїх K1. Це не зовсім так. Пасивні втрати на K1 можуть компенсувати лише інший пасивний дохід. Не інвестиційний дохід. Пасивні збитки можуть бути перенесені на наступний рік.

Акціонерні угоди, які мають квартальні розподіли (рух грошових коштів), можуть оподатковуватись як дохід. Про придбання та утримання інвестицій (довгострокові), грошовий потік може бути компенсований амортизацією та іншими відрахуваннями, що може призвести до збитку.

Наприкінці довгострокових інвестицій, як правило, коли майно продають, прибуток або збиток від потоку майна до інвесторів на K1.

Федеральний проти державних податків

Для інвесторів-акціонерів вони можуть потрапляти під державну угоду, яка не може бути їхньою резиденцією. Це може відрізнятися залежно від стану. Якщо держава виконує цю проблему, інвесторам доведеться подати дохід із цим штатом.

Стан резидента інвестора часто надасть кредит або розподіл у цьому випадку.

Для держав, які не мають податку на прибуток, може знадобитися подання заявки.

Висновок

Як ви бачите, може бути багато, що йде в податкові наслідки грошового фінансування інвестицій в нерухомість, особливо для інвестицій в акції, де інвестори отримують K1s.

Не акредитовані інвестори, які інвестують у фонди, мають найпростіший податковий сценарій.

Вони отримують 1099-INT та сплачують звичайні прибуткові податки. Це не сильно відрізняється від отримання 1099-INT для отримання процентного доходу на компакт-диску.

Звичайно, податкова ситуація кожного є іншою. Найкраще працювати з CPA, щоб краще зрозуміти ваш унікальний податковий сценарій, і це матиме наслідки, пов'язані з придбанням нерухомого майна.

Ви вкладаєте гроші в нерухомість, яку ви придбали, або ви коли-небудь це вважають?