Нерухомість традиційно є однією з найбільш затребуваних інструментів для інвестицій за його пасивний потенціал доходу, підвищення, позитивний рух грошових коштів та податкові зниження відрахувань.
Тим не менш, інвестиції в нерухомість також розглядаються як одне з найбільш складних інвестицій, які необхідно розпочати з-за високого ризику та високих затрат, необхідних для початку. Я хочу розірвати цей міф і показати точні кроки, які я беру, щоб стати могилом у сфері нерухомості, за винятком високих витрат.
Перша покупка
Ваша перша покупка нерухомості буде завжди найважчою. Коли я викладу свій план, ви побачите, що кожен наступний збирає перший, і кожна наступна покупка стає простішою, коли ваш грошовий потік покращується, і ви вдосконалюєте свої системи. Але одержання першого об'єкта нерухомості може бути складним. Моя пропозиція полягає в тому, щоб розпочати зі скромного цінового сімейного дому і жити в ньому самостійно, поки ви агресивно платите іпотеку.
Наприклад, ви купуєте 3-х спальні, 2 ванні, 1600 квадратних футів додому в пристойній площі вашого міста за 100 000 доларів (не смійтеся, це існує в багатьох областях округу). Ви користуєтесь кредитором, наприклад, іпотечною програмою "No PMI" у Банку Америки або SoFi, і виймаєте іпотечний кредит із 10% -ним початковим внеском, поважною ставкою 4% та без ПМІ. Включаючи податки та страхування, ви будете зобов'язані 541 долар на місяць. Тепер весело починається.
Коли ви приймете право власності на цей будинок та перейдете, щоб зробити його "власником окупованим", ви почнете платити іпотеку якнайбільше. Використовуйте свої чеки відшкодування податків, бонуси, доходи від побічних суперечок тощо, щоб знизити іпотечну суму настільки низько, наскільки це можливо.
Ваша мета - заплатити іпотечний кредит, щоб ви досягнули максимум 70% позики (LTV). Це означає, що якщо будинок оцінюється в 100 000 доларів США, ви будете мати лише 70 000 доларів на дому, надаючи 70% кредиту для співвідношення вартості. Те, що це означає для вас, а головне для того, що банк пропонує вам фінансування, полягає в тому, що тепер ви можете отримати право на перевипуск готівки.
Як тільки ви досягнете 70% LTV, ви можете рефінансувати свій будинок на початковий 90% LTV і "виплатити" власний капітал, що означає, що ви будете піти від рефінансування з $ 20,000 чека в руки. Ваш щомісячний платіж не змінюватиметься, і він може бути навіть нижчим, якщо ви можете забезпечити кращу процентну ставку.
Друга та третя закупівля
З вашою грошовою одиницею в 200 000 доларів у вас є кілька варіантів. Якщо вам не подобається будинок, в якому ви зараз живете, можна скопіювати крок 1, перейти в новий будинок та орендувати той, який ви вже маєте. Або ви можете продовжувати жити в існуючому домі, який вам належить, і придбати 2 нових будинки як оренду. Щоб досягти швидкого становлення магнату нерухомості, давайте розглянемо можливість залишатись у існуючому будинку та придбати два нові будинки для одномісного сімейства в якості орендної плати.
Якщо ми хочемо придбати будинки, подібні нашому прикладу, то 20 000 доларів дозволить нам придбати дві окремі сімейні резиденти, кожен із яких має щомісячний платіж у розмірі 541 долара. Однак тепер, коли ці будинки будуть розглядатися як інвестиції, ставка податку збільшується до 6%, тому ваш щомісячний платіж підніметься до 600 доларів.
Краса цієї моделі полягає в тому, що тепер ви можете орендувати обидві ці будинки, середні орендні ставки в більшості районів становить 1100 доларів. Це дає вам позитивний грошовий потік у розмірі 500 доларів на місяць за будинок. Звичайно, ви хочете зберегти частину цього доходу, щоб створити резервний фонд для кожного будинку, але після того, як ви заощадили 5000 доларів на будинок в аварійному фонді, ви отримаєте ще 1000 доларів на місяць в позитивний грошовий потік, який ви можете використати для створити свій авансовий платіж за наступний будинок.
Mogul Road
Ви можете побачити, де знаходиться цей шлях. Тепер, коли у вас є два будинки, що виробляють позитивний грошовий потік, вам просто доведеться зачекати, доки ви не створите достатньо грошей для наступного першого внеску. Покупка будинку № 4, зберегти початковий резервний фонд, і ви скоро збільшите щомісячний позитивний грошовий потік до 1500 доларів США.
З кожним додатковим будинком, який ви купуєте, ви зменшите кількість часу, необхідного для збереження початкового внеску для вашого наступного будинку. З 10 орендованими будинками, кожен з яких отримує щомісячний позитивний грошовий потік в розмірі 500 доларів США, ви можете заощадити 10 000 доларів на початковий внесок кожні 2 місяці, що дозволить вам обгрунтовано придбати 6 нових будинків на рік. На цьому етапі небо є межа, але вам потрібно буде забезпечити, щоб ви почали будувати свою команду, щоб допомогти вам у вашій зростаючій імперії.
Створення своєї команди та забезпечення вашого майбутнього
Управління 3-5 прокату житла самостійно вимагатиме багато терпіння, розчарування, ручної праці та стресу. Однак це може бути зроблено, якщо ви готові поставити потрібний час і енергію. Проте після того, як ви придбали 5 орендованих будинків, кількість часу, необхідного для керування вашими властивостями, буде більше, ніж ви індивідуально здатні. На цьому етапі, щоб масштабувати свій бізнес, вам потрібно буде почати збирати свою команду.
Першим логічним членом вашої команди є менеджер майна. Ви можете або найняти цю особу, або найняти агентство, щоб керувати ним для вас. Більшість менеджерів нерухомості візьмуть відсоток від валової орендної ставки, тому вам потрібно буде враховувати це у ваші місячні цифри грошових потоків. Але вони, як правило, платять за себе, як менеджер з нерухомості керуватиме лізингом та маркетингом вашої власності, збором орендної плати, телефонними дзвінками з орендарями, плануванням ремонту та надзвичайних ситуацій.
Другий член вашої команди - це майстер або ліцензований підрядник.Всі будинки руйнуються, і в залежності від орендарів, які ви вдома, може бути більше шкоди, ніж ні. Ваш помічник або ліцензований підрядник зможуть виконувати всі ремонтні роботи та гарантувати, що ваші активи захищені та добре доглянуті, щоб вони могли отримувати прибуток протягом найближчих років. Як тільки ви досягнете певного рівня у вашому бізнесі, ви також хочете, щоб укласти договір із адвокатом та бухгалтером, щоб допомогти вам керувати своїм бізнесом.
Альтернативи традиційному шляху нерухомості
Одним з останніх доповнень до власності на оренду нерухомого майна є грошове фінансування та співвласність. Поняття просте - що, якщо ви могли б інвестувати лише 1000 доларів або 5 000 доларів у власність, а ви збираєте свої гроші разом з 10 або 20 людьми, щоб це зробити? Це було зроблено протягом багатьох років у реальному світі, але Інтернет просто зробив речі набагато простіше.
Це називається грошово-процентне фінансування нерухомості, і воно працює дуже схоже на однорангове кредитування. Ви розподіляєте свої гроші з іншими інвесторами, купуєте власність та користуєтеся перевагами (доходи та підвищення). Є кілька платформ, які роблять це. Наші фаворити:
- RealtyShares:RealtyShares пропонує один із самих великих видів нерухомості в Інтернеті - від житлових до комерційних, навіть деяких об'єктів змішаного користування. Вони не стягують плату за інвесторів, а займають таке навантаження власникам нерухомості. Інвестори можуть почати бачити повернення лише через кілька тижнів після фінансування проекту.Ми є партнерами з Realtyshares, і вони дають читачам College Investors a$100 бонус, коли ви робите свої перші інвестиції, використовуючи промо-кодПартнер100.
- FundRise: FundRise має суміш як комерційної, так і житлової нерухомості. Мінімальний обсяг інвестицій - 1000 доларів США. Крім того, фондріст відкритий для будь-якого інвестора незалежно від чистої вартості - те, що відрізняє їх від іншої галузі.
Якщо ви шукаєте інші варіанти, ми порівнюємо всі основні платформи ринку нерухомості: Top Crowdfunding Companies Real Estate.
Суть в тому, що майбутнє яскраве для інвестицій в нерухомість. Людям завжди буде потрібне місце для проживання, і там, де є потреба, є можливість для пригодницького підприємця!
Ви коли-небудь розглядали інвестиції в нерухомість?
Залишити Свій Коментар