Ось що власники зроблять з оплатою орендної плати кожен місяць

Ми багато чуємо про те, як дорога оренда коштує у багатьох містах. Але куди ці гроші йдуть?

Хоча деякі орендодавці підозрюють, що вони прямо в кишені жадібних поміщиків, ми хотіли вивчити правду, тому ми розмовляли з семи поміщиками, щоб отримати свою сторону історії.

"Громада любить знущати поміщиків чомусь, але поміщики мають набагато більше витрат і головні болі, ніж більшість людей усвідомлюють " сказав Брайан Девіс, інвестор з нерухомості, який має 15 орендних майна та співзасновник блоку нерухомості SparkRental.

Марк Фергюсон, ріелтор, інвестиційний агент нерухомості, автор та власник 14 орендованих об'єктів в Колорадо, погодився: "Хоча може здатися абсурдом для деяких людей, щоб заплатити так багато в оренду, пам'ятайте, що орендодавець повинен заплатити набагато більше витрат, ніж більшість людей думають і навіть більше, ніж багато поміщиків думають, що вони платять ".

Ось найвищі витрати поміщиків назвали, коли ми запитали, що відбувається з тим великим орендним платежем, який ви даєте їм кожен місяць.

Крім того, у нас є два приклади щомісячних бюджетів реальних мешканців, щоб ви могли точно побачити, як виглядають номери - щось на увазі, чи ви пишете щомісячну вартість оренди або думаєте про інвестування в орендовану нерухомість самостійно.

1. Іпотека

Якщо ваш орендодавець досі сплачує іпотечний кредит на його майно - багато хто з них - пристойна частина вашої орендної плати спрямовується прямо до банку, щоб сплатити основну суму та відсотки.

2. Утиліти

Деякі поміщики включають комунальні послуги в оренду, але навіть ті, хто не може закінчити оплату за них з кишені.

"Коли підрозділи зайняті, я маю своїх орендарів платити за електрику, газ, воду, телебачення, телефон та Інтернет", - сказав Енді Панко, власник двох квартир з однією спальнею у комплексі у Вудбріджі, штат Нью-Джерсі.

"Навіть тоді, коли агрегат є вакантним, все ж таки потрібно мати електрику, газ та воду. Я повинен поставити тих, хто називається в моє ім'я, коли немає орендарів ".

3. Страхування

Власникам треба нести орендодавець страхування, яке захищає їх фізичну власність від нещасних випадків та раптових втрат через такі речі, як пожежа або сильна погода.

Вони також повинні мати страхування відповідальності, яке захищає їхні фінансові активи у випадку вимоги про відповідальність, як хтось звинувачує їх після того, як вони прослизаються і падають на крижаний тротуар.

4. Технічне обслуговування та ремонт

Будь то готівка і час, витрачені на закріплення речей самі або наймання підрядників, технічне обслуговування та ремонт, є високим у списку витрат власника.

"Більшість поміщиків може розраховувати на від 5 до 20% орендних платежів, що йдуть на підтримку витрат", - говорить Фергюсон.

Kaycee Wegener з Rentec Direct збиває ці кошти на два різні види витрат:

1. постійні витрати ви можете оцінити заздалегідь, включаючи планове технічне обслуговування, такі як прибирання, видалення сміття та боротьба з шкідниками, а також сезонне обслуговування, як косіння газону, снігоприбирання та очищення водостоків

2. змінні витрати ви можете спробувати заплатити бюджет, але це все одно може призвести до вас зненацька, в тому числі ремонту та заміни приладу, пошкодження майна через недбалість, нормальний знос та надзвичайні ситуації.

"Багато орендарів не мають добрий сенс того, наскільки коштує належне майно, тому що вони ще не були власниками нерухомості", - сказав Deb Tomaro, Associate Broker з RE / MAX Accredited Properties.

"Це дерево коштує 1200 доларів для видалення. Ця дах становить 8000 доларів. Цей холодильник складає 800 доларів. Хороший поміщик має резерви, щоб, коли виникнуть надзвичайні ситуації, вони можуть швидко їх вирішувати та звести до мінімуму незручності для мешканця. Орендодавці, які просто копаються на місяць, можуть не мати можливості накопичувати резерви ".

І навіть якщо орендодавець створив резерв, поганий рік може все ще сильно потихнути.

Нік Боумен, власник помешкання в штаті Колорадо, протягом 15 років, може розповісти безліч сюжетів про неприємні сюрпризи, такі як "раптова заміна лінії каналізації на 6 тисяч доларів" та "орендар, що йде прямо перед Різдвом та залишає тепло, щоб труби могли замерзнути" . Це ті види кошмарів, які дійсно можуть злити ваш резервний рахунок ".

5. Зберігати все до коду

Орендодавці зобов'язані забезпечити безпеку їх житла, і це не приходить дешево. Ці "витрати, пов'язані з регулюванням", як їх закликав Девіс, включають такі речі, як ліцензія на оренду, обов'язкові перевірки та щорічні реєстраційні збори.

"У Балтіморі, де я володію більшістю своїх майна," сказав Девіс, "я повинен зареєструватися і платити щорічні збори як з штату Меріленд, так і з міста Балтимор. Я повинен провести перевірку свинцевої фарби між кожною квартирою. Я б хотів, щоб я міг продати частину моєї орендної плати, але ніхто інший не хоче їх за те, що у них є; Я був змушений переробити свої властивості відповідно до місцевих правил ".

Джеймс Річардс, брокер з Hot Market Realty у Міннеаполісі, штат Міннесота, відчуває біль від Дейвіса:

Мене процитував містечко за недостатньо трави на квадратний дюйм. (Так, у них насправді є інспектор, який шукає такої дурниці.) Будь-який будинок, який був побудований до 1978 року, повинен пройти випробування провідного оформлення, коли новий орендар рухається, навіть якщо він пройшов таку перевірку раніше.Витрати на тестування коливаються від $ 300 до $ 500, не кажучи вже про витрати, пов'язані з його першим задоволенням, і, як правило, це від $ 3000 до $ 5000 або більше, якщо для власності потрібні всі нові вікна.

Річардс також зазначає, що "штрафи [оцінюються] до орендодавця, коли орендатор вчиняє злочин: відводить околиці, використовує забагато державних послуг, викидає сміття у контейнер для переробки, дозволяє вичерпати вкладки ліцензійних номерів, не руйнується тротуарів на траві чи лопатах тощо. Орендодавець, як правило, вищий, ніж правопорушник ".

6. Податки та збори

Окрім сплати податків на нерухомість, поміщики також повинні сплачувати податок з отриманого орендованого доходу.

Хоча вони отримують деякі податкові відрахування, отримання цих відрахувань часто може бути самостійною вартістю (див. Наступний пункт).

7. Бухгалтерія та бухгалтерський облік

"Оренда нерухомості має бухгалтерський облік і бухгалтерський головний біль", сказав Девіс, "який коштував і час і гроші. Я плачу бухгалтеру та бухгалтеру близько 4000 доларів на рік, і я до кінця витрачаю від 30 до 40 годин на рік, я працюю над моєю податковою декларацією ".

8. Оплата майнового менеджера

Час також має значення, тому багато поміщиків найефективніше наймати менеджера з нерухомості, який займається повсякденними справами своїх різних орендованих підрозділів.

Згідно з даними The All Property Management, ці збори можуть складати від 8 до 12% від місячної вартості оренди.

9. Оборот і орендованість орендарів

Коли орендарів виїжджає, це видає цілий новий набір витрат.

"Вакансії - величезні витрати для поміщиків", - сказав Девіс, "особливо на не дуже гарячих ринках. Орендодавцям не лише потрібно покривати іпотеку, не отримуючи орендного доходу; вони також, як правило, повинні перефарбовувати весь блок і замінити всі килими. Арендатори мають невеликий стимул обробляти підлогу або стіни делікатно, оскільки поміщикам важко утримувати гроші із заставного депозиту, щоб покрити ці витрати ".

"Більшість орендодавців складуть від 5 до 15% оренди на вакансії", - сказав Фергюсон.

10. Маркетинг

І коли справа доходить до пошуку когось, щоб заповнити ці вакансії, поміщики несуть такі витрати, як збори за кредитний звіт, послуги професійних фотографів для переліку тощо.

"Я роблю весь свій рекламний та оглядовий орендар, - каже Панко. "Весь процес реклами та відбору може бути переданий на аутсорсинг агенту з нерухомості; однак вони стягують плату, яка дорівнює вартості одного місяця кожного разу, коли вони знаходять і розміщують орендаря ".

11. Юридичні збори

"Сподіваємось, що поміщики та мешканці мають здорові відносини та поважають один одного", - каже Панко, - але якщо не так і виникають проблеми, вам, можливо, доведеться найняти адвокатів, щоб проконсультуватися щодо ваших прав та засобів правового захисту за угодою про оренду та законами про оренду. Найгірше, вам може знадобитися виселити арендатора. Це тривалий і дорогий процес "

Річардс може це підтвердити. "Для подання виселення коштує 340 доларів лише за подання, і ви повинні зберегти адвоката за ціну від 400 до 500 доларів за виселення", - сказав він.

"Багато виселень в кінцевому підсумку з арендатором отримує безкоштовний адвокат від деякої державної установи для боротьби з виселенням. Коли це трапляється, воно займає більше часу (втрачається орендна плата) та збільшує витрати на адвокатську винагороду через те, що зазвичай це слухання відбувається. Я витратив як 1500 доларів, виселяючи орендаря ".

Що ще гірше, він сказав: "Я не можу робити ефективні перевірки фону, адже згадані вище безкоштовні юристи, як правило, вилучають репутацію мешканця, тому навіть перевірка фону не покаже ті неприємності, які стоять перед нами".

Девіс перебуває в одному човні: "У будь-який конкретний місяць у мене є кілька орендарів, які нехтують платити за оренду. Потім я повинен пройти процес подання юридичних повідомлень, подання правових пропозицій у суд, сплати судових витрат, чекаючи декілька місяців, щоб з'явитися дата суду - все при оплаті іпотечного кредиту на майно і не одержання німецької винагороди від орендарів "

Розбиваючи все вниз

Отже, що це все виглядає як місяць на місяць?

Фергюсон представив цей приклад того, які типові витрати можуть виглядати на одиницю в приміській області Колорадо, яка орендує на суму 1500 доларів на місяць:

• Оплата заборгованості: 750 доларів США на місяць

• Податки: від 100 до 500 доларів на місяць

• Страхування: від 50 до 150 доларів на місяць

• Комісія HOA: до 500 доларів США на місяць (застосовується лише до його квартир, що є частиною об'єднання домовласників).

• Обслуговування: від 75 до 300 доларів на місяць

• Вакансії: від 75 до 225 доларів на місяць

"Коли ви додасте всі ці витрати в рівняння, - підсумовує Фергюсон, - щомісячні витрати складають $ 1050 - $ 2425 на місяць за $ 1500 в місяць в оренду".

Річардс дав такий розбив одну з його властивостей у Міннеаполісі:

• Податки на майно: 300 доларів на місяць

• Ліцензія на оренду: 100 доларів США на місяць

• Сертифікація печі: 25 доларів на місяць

• Страхування: 100 доларів США на місяць

• Відповідність штрафам / інспекціям / вартість міста: 200 доларів на місяць

"На цю власність я збираю $ 1250 / місяць", - говорить він. "Мінус вищевикладених витрат, що залишає мені 525 доларів для сплати іпотеки, обслуговування, оборотів тощо. Тим часом уряд виділяє 400 доларів на місяць і збільшує багато інших моїх витрат".

Хоча Річардс хоче, щоб він міг стягувати менше за деякі з своїх орендних платежів, його руки часто пов'язані з витратами, які не підлягають його контролю. "Мислення, що орендар" багатий ", тому буде їсти всі ці витрати, є абсурдним", - сказав він відверто.

"Він або вона в бізнесі, щоб заробляти гроші. Будь-які понесені витрати будуть передані арендатору у вигляді більш високої орендної плати. Оскільки ми всі в одному човні, я не буду цінувати себе на ринку. Мені б набагато краще стягувати плату за хорошого орендаря, і тому я із задоволенням зменшив бренд, якщо ці витрати не були частиною рівняння ".

Ваш обіг: арендатори, чи означає це, що ви дивитесь на різний розмір орендної плати? Орендодавці, чи є якісь інші витрати, які ви додаєте до цього списку? Якщо ви думаєте, що станете поміщиком, ці цифри змусять вас переосмислити?

Келлі Гурнетт є позаштатним блоггером, письменником і редактором, який керує блозі Cordelia Calls That It Quits, де вона документує свої спроби позбутися свого життя від того, що не має значення, і більше зосереджується на речах. Дотримуйтесь її в Twitter @CordeliaCallsIt.