Як працює безкоштовна рефінансування?

З такою низькою процентною ставкою і зниженням на сьогоднішній день, багато людей думають про рефінансування своїх будинків. Однією з прикладів, яку використовують іпотечні компанії для стимулювання рефінансування, є рефінансування без вартості. Більшість людей знають, що отримання іпотечного кредиту передбачає витрати: комісії, депозит, оцінка та ін. При розрахунку вашого прибутку від рефінансування більшість людей дивляться на заощадження, здійснені проти цих витрат. Проте зараз є компанії, які відмовляються від цих платежів - за ціною.

Стара школа Refi Math

Коли ви рефінансувати, вам доведеться сплачувати всі види зборів. Ось розбивка деяких звичайних комісій та їх суми на позику в розмірі 400 000 доларів США.

• Комісія за початок: 1190 доларів США
• Передплачений відсоток: 384 долари США
• Страхування від повені: 19 доларів США
• Податкова плата: 65 доларів США
• Escrow: 450 доларів США
• Запис: $ 25
• Докторська комісія: 20 доларів США

Загальна сума: $ 2,153

Тобто багато зборів. Отже, якщо ви збираєтеся отримати рефінансування цього кредиту, це буде коштувати вам 2 153 дол. США.

Скажімо, ваша поточна ставка становила 5% на 30 років фіксованою, і ви збираєтеся знизити її до 4% протягом 30 років фіксованого.

Ви поточні щомісячні платежі складатимуть 2 147 доларів США. Якщо ви рефінансували до 4%, новий місячний платіж становитиме 1910 доларів США, тобто заощадження в розмірі 237 доларів на місяць. Таким чином, ви отримаєте свої гроші назад на вартість рефінансування приблизно за 9 місяців.

Важливо пам'ятати, що ви можете додати термін вашого кредиту - якщо вам було два роки, ви вже повернулися на 30-річну позику - так це відіграє роль у зниженій ставці. Таким чином, ви платите відсотки на довший термін, але, оскільки це нижча ставка, ви зазвичай зберігаєте тут.

Немає вартості Refi Math

Припустимо таку ж структуру позики, як зазначено вище, з однаковими комісіями. При безплатній рефінансування ви ніколи не отримуєте найкращу ставку, ви платите більш високу ставку. По суті, ваші гонорари втягуються у відсоткову ставку, і компанія повернеться через вищі відсотки.

Отже, якщо ви хочете, щоб без рефінансування, ви, швидше за все, зможете отримати ставку на рівні 4,5%. Це дозволить знизити ваш щомісячний платіж до 2 077 доларів США, що як і раніше є економією в розмірі 120 доларів на місяць. Однак тут важливо, щоб ви подивилися на сплачувані відсотки і побачили справу, яку ви дійсно отримуєте.

Загальна сума виплат на 4%: 287 478 дол. США

Загальна сума процентів виплачена на 4,5%: 329,626 дол. США

Важливо розуміти, що це вже більше 30 років, і більшість компаній продадуть вашу позику протягом 1 року, тому вони не зможуть повністю зрозуміти цю різницю. Таким чином, вони будуть обчислювати чисту поточну вартість ваших платежів, щоб отримати більш реалістичну поточну цифру.

NPV на 4%: $ 10 811

NPV на 4,5%: 11 869 дол. США

Що дешевше у фронті?

Тепер, коли ви бачите математику, яка дешевше перед фронтом? Що ж, краще мати справу в першу чергу - це безнадійний рефінанс, оскільки NPV - 11 869 дол. США, але ці гроші використовуються для ваших платежів, тому банк бачить лише 9 716 дол. США (11 869 дол. США - 2 153 дол США).

Ви повинні пам'ятати, що брокер отримає комісію, і банком буде реалізовано їх поточний прибуток на основі цього числа. Отже, коли ви сплачуєте свої комісії, ви краще, ніж банк.

Проте, протягом життя кредиту, ви програєте, бо ви платите додатково 42,148 долара на відсотки. І якщо ви розраховуєте NPV в розмірі 42 148 дол. США протягом 30 років, зі знижкою 0,5% (різниця між цими двома), то значення, якщо є негативним, це означає, що ви не отримаєте прибуток на гроші, щоб компенсувати його, і що це не є оптимальним рішенням.

Нижня лінія

Суть полягає в тому, що зазвичай ви повинні сплатити власні витрати, щоб отримати найнижчу ставку. Проте ви повинні задавати собі такі запитання:

• Якщо він є безкоштовним, і він нижчий за те, що ви зараз платите, чому б і ні?
• Якщо воно безкоштовне, а ставки знижуються ще більше, чи можете ви знову здійснити рефінансування без витрат і заощадити ще більше?
• Якщо це інвестиція, а ваші орендарі сплачують ваш інтерес, чи варто вам дуже дбати, особливо якщо це не коштує?