Як придбати першу орендну нерухомість: я заробив 100 000 доларів з шахти

Так що ви хочете придбати оренду нерухомості. Коли потрібний час інвестувати?

Після того як ви отримаєте кращий автомобіль, після того, як ви купуєте свою мрію вдома, коли діти в школі (або поза коледжем!), Можливо потім ви зможете придбати інвестиційну нерухомість.

Але на основі мого досвіду найкращий час для інвестування - це не після того, як ви зустрінете довільну мету. Його зараз.

Чим раніше ви купуєте свою інвестиційну нерухомість, тим краще

Я купив свій перший будинок оренди в 1994 році, коли мені було 24 роки. Мій чоловік з кожним я зробив ледве більше, ніж мінімальна заробітна плата, і у нас було 2-річного і більше боргу, ніж мені було комфортно.

Але ми відчували рішучість, що власність на житло була ключем до нашого майбутнього, тому ми придбали двокімнатну, одну ванну кімнату з парковкою вулиць за 16 000 доларів.

Двадцять років потому я все ще володію цією орендною платою і заробила більше 100 000 доларів за оренду.

Як і будь-які інші інвестиції, час може бути вашим найбільшим активом. Чим раніше ви починаєте, тим більше часу ви маєте пожинати нагороди.

Як розпочати свій портфель оренди нерухомості

Ваша перша оренда нерухомості найчастіше найважче придбати. Якщо ви перейдете до банкіра або іпотечного брокера та попросите придбати орендну нерухомість, вони, швидше за все, попросять вам сплатити перший внесок у розмірі 20-30%.

Замість цього найпростіший спосіб вторгнутися в цей ринок - це купувати будинок і жити в ній протягом одного року, потім орендувати його та купити інше.

Як власник житла, і якщо ця порада досягла вас досить рано, перший будинок-покупця, ви, швидше за все, зможете отримати фінансування за допомогою низького першого внеску.

Федеральне житлове управління (FHA), кредити вимагають лише 3,5% початкового внеску, дозволити продавцеві сплатити всі закриті та попередньо оплачені витрати (до 6% від вартості реалізації), мати розумний рівень страхування іпотечного кредитування (премія, яку ви платите за зниження менш ніж на 20%), і не вимагати від позичальника щоб зайняти будинок більше року.

Спробуйте використати фінансування FHA на своєму першому домі, якщо ви маєте право. Ви навіть можете знайти програму, яка надає 100% фінансування або знижку. Ці програми, як правило, відрізняються залежно від місця розташування, і іноді вони мають більше вимог щодо заповнення, але їх варто зацікавити. Дізнайтесь про Ваші варіанти на веб-сайті Департаменту житлового і міського розвитку.

Що шукати в орендній власності

Почати малий Шукайте найменш дорогий будинок, який відповідає вашим потребам і зробить гідну оренду.

Пам'ятайте, що ви збираєтеся жити в цьому протягом року. Двокімнатна, одна ванна кімната є прекрасним місцем для початку. Ви можете зробити цю роботу протягом року, навіть якщо у вас є діти. Скажи кожному, що ти стрибаєш на крихітному русі будинку.

Коли ви готові додати свою наступну інвестиційну нерухомість, шукайте трохи більшого, як три спальні та одна або дві ванні кімнати.

Ваш перший будинок повинен бути в основному живим, без серйозних проблем, тому ви можете претендувати на позику з низьким першим внеском. Гаразд, якщо це трохи зникла, тому що, сподіваюсь, ви можете отримати його за хорошу ціну. Це також дає вам можливість зробити деякі незначні покращення, побудувати деякий потік капіталу і зробити його апеляцією для орендарів.

Але майно не потребує ні капітального ремонту, ні реконструкції. Якщо є щось, що не дозволяє вам рухатися відразу, це може не бути вашим найкращим ставленням, оскільки у вас виникнуть проблеми з отриманням максимального співвідношення кредиту та вартості у власності.

Створіть свій портфель орендної плати

Якщо ви хочете керувати багаторазовими орендами, продовжуйте оновлюватися щороку, доки кредитори не почне працювати, і запитайте свої мотиви. Ви, ймовірно, можете купити три будинки таким чином.

Якщо ви шукали хороші угоди та поклали на них якусь поліру, ви повинні мати можливість використати частину власних коштів, щоб виплатити більш низькі орендні платежі. Навіть краще, заощадьте дохід, який ви заробляєте на ці оренду, і використовуйте його для першого 20% -ного першого внеску.

Тепер почніть шукати дешеві будинки ще раз, тому що ви скажете кредитору, що ви купуєте оренду. І чим нижча ціна будинку, тим нижчий рівень сплати.

Що робити, якщо у вас вже є власний будинок?

Така тактика може бути успішною лише тоді, коли ви ще не володієте будинком своєї мрії, або ж будь-який будинок, який коштує більше, ніж майно, яке ви сподіваєтеся придбати та орендувати. Чому?

Кредитори очікують, що люди купують стартовий дім, а потім купують послідовно гарні будинки на все життя. Вони, як правило, стають підозрілими, якщо ви купуєте.

Якщо ви вже володієте будинком, але зацікавлені в цій стратегії, розгляньте його продаж. Або, якщо це зробить хорошу інвестиційну нерухомість, зберігайте її та здайте її в оренду.

Але придумайте вірну причину сказати кредитору, що ви зменшуєте: діти рухаються, ви хочете бути ближче до своїх батьків (діти, робота тощо), або ви хочете заощадити на коледжі чи на пенсії.

У випадку найгіршого сценарію, якщо ви його орендуєте та переїжджаєте, тоді подайте заявку на дохід від оренди за податковою декларацією, вони не зможуть сперечатися з наміром його орендувати.

Що про обслуговування?

Оренда нерухомості стане чудовим доповненням до вашого пенсійного портфеля. Вони можуть бути основним джерелом пенсійного доходу, оскільки вони для мене, або ж один або два об'єкти можуть додати невелику частину дихання до вашого бюджету на пенсію.

Якщо ви керувати властивостями самостійно і обробляти незначне технічне обслуговування, це схоже на виконання другої роботи - той, який дозволяє вам встановлювати власні години, подорожувати так сильно, як вам подобається, і делегувати роботу, якщо ви знаходитесь поза містом або занадто зайняті, щоб одразу ж розглянути питання. Я, як правило, керую якомога більшою частиною управління та технічного обслуговування.

Нещодавно я перебував по всій країні і мав несподівану вакансію. Я попросив довіреного друга знайти мене наймачем. Спочатку вона думала, що я пропоную їй занадто високу суму. Але як тільки вона зрозуміла, скільки часу потрібно було виділити на всі ці телефонні дзвінки, зустрітися з потенційними орендарями та підготувати будинок для нового орендаря, вона прийняла компенсацію.

Знайдіть хорошого сантехніку, електрика, професійного та загальнодоступного працівника HVAC, який ви можете зателефонувати, коли ви не можете зіткнутися з проблемою або перебувати в голові. Це не те, що відбувається за одну ніч. Але протягом багатьох років мені вдалося створити гарну команду людей, за якими я можу зателефонувати, коли мені потрібна допомога.

Або ви можете слідкувати за прикладом цього власника та побудувати команду, щоб піклуватися про більшу частину роботи для вас, залишаючи вам можливість вільно зосередитись на інших заняттях, тоді як дохід від оренди надходить на ваш банківський рахунок.

Ваш обіг: Ви розглядали покупку орендної плати? Якщо ви це зробили, розкажіть нам про свій досвід! Якщо ні, що зупиняє вас?

Дебора Крістенсен є інвестором з нерухомості, який має 15-річний досвід іпотечного кредитування. Вона вийшла на пенсію у віці 45 років і їздить на повний робочий день в RV з чоловіком. Вона пише блог про свій стиль життя RV в DJsEpicAdventure.