Розуміння коефіцієнта заборгованості до доходу та студентських кредитів

Що таке співвідношення боргу до доходів? Це співвідношення, яке впливає на вашу здатність отримати доступ до позики. Основна ідея полягає в тому, якщо у вас занадто багато боргів відносно вашого доходу, кредитори можуть вагатись або відмовляються надавати вам кредит, необхідний для великої покупки. Ваша заборгованість до доходів (DTI) найчастіше виникає при покупці будинку, але це також розглядається потенційними поміщиками або орендарями автомобілів. Потягнувши ваш кредитний звіт, хтось може обчислити ваш DTI і вирішити, чи потрібно позичати, здавати в оренду або здавати в оренду вам.

Як роблять студентські кредити? Очевидно, що студентські позики - це форма боргу. Як і інші позики, ваш студентський борг відображається у вашому кредитному звіті. Потенційний позичальник або орендодавець побачить вашу позику та визначить її у співвідношенні DTI. Але студентські позики будуть впливати на ваш DTI по-різному залежно від ситуації. Я збираюся окреслити, що конкретно йде в коефіцієнт ДІТ та як фактор кредитування студентів у декілька сценаріїв.

Швидка навігація Як розрахувати співвідношення DTI? Вплив студентських кредитів на заборгованість на прибуток Відношення до іпотечного кредиту Отримання кредиту на автомобіліВіддавання житла або квартириДодання або збереження вашої роботи Управління DTI за допомогою ваших студентських кредитів

Як розрахувати співвідношення DTI?

Співвідношення боргу до доходу розраховується, порівнюючи ваш місяць боргові зобов'язання з вами щомісяця дохід. Давайте уважно подивимося на обидва.

Ваші боргові зобов'язання складаються з повторюваних боргів, а це борг, який ви не можете скасувати в будь-який час. Це включає в себе іпотеку, оренду, автокредити, особисті кредити, щомісячні мінімальні платежі за кредитними картками, аліменти, допомогу на дітей та, звичайно, студентські позики. Це борги, які не йдуть, поки ви їх повністю не погасите.

Що не враховує? Незважаючи на те, що у вас можуть бути контракти з вашим інтернет-провайдером, кабелем або телефоном, ви можете технічно витягнути вилку на ці служби в будь-який час, тому вони не враховуються. Також не використовуються інші види комунальних послуг, як електрика та вода. Навіть ваша медична страховка не враховується у вашому DTI. Звичайно, гроші, які ви повертаєте своєму двоюрідному братові, який позичив вам кілька сотень баксів у минулому місяці, не є офіційним боргом, так що перетинайте його зі списку.

У випадку житла, якщо ви продаєте будинок, перш ніж купувати нову, або якщо ви залишаєте свою поточну оренду та переїжджаєте в нову, ваші щомісячні зобов'язання перед вашим попереднім будинком не враховуються. Швидше за все, кредитор або орендодавець розглядають щомісячну іпотеку або орендну плату нового місця та обчислюють, який обсяг вашого доходу займе. Вони не збираються позичати або здавати в оренду вам, якщо вони думають, що надмірна частина вашого доходу буде споживана витратами на житло, навіть якщо у вас технічно є дохід для його покриття. Однак, якщо ви не рухаєтеся або якщо ви зберігаєте свій старий будинок, ваш поточний іпотечний кредит або орендну плату буде включено до вашого DTI.

Твій дохід може включати не лише заробітну плату, а й поради, а також аліменти та допомогу на дітей, соціальні гарантії та пенсії. Дуже багато грошей, які ви вносите щомісяця на книги, можна вважати доходом.

Як ви обчислюєте номер DTI? Додайте всі свої борги та весь свій дохід. Просто візьміть номер свого боргу та розділіть його за номером вашого доходу. Приклад: якщо у вас є 1000 дол. США на місяць за борговими зобов'язаннями та 3200 доларів на місяць у доходах, поділіть 1 000 на 3 200, а ваша відповідь - 3 123. Круглі, до .31, помножити на 100, і у вас є коефіцієнт 31% DTI.

Ось простий калькулятор, який допоможе вам зрозуміти це:

Вплив студентських позик на заборгованість до співвідношення доходу

Студентські позики можуть бути складними при обчисленні DTI. Причиною цього є те, що мільйони позичальників отримують федеральні студентські позики, а федеральні позики пропонують безліч різних варіантів погашення, такі як планові плати за погашення на основі доходів або план погашення. Приватні позики, оскільки варіанти погашення набагато менше, є досить простими. Я збираюся пройти через найпоширеніші ситуації, коли DTI є важливим чинником, і обговорити, як студентові позики впливають на кожну ситуацію.

Отримання іпотеки

Купівля житла - це, мабуть, найбільша покупка, яку ви зробите у своєму житті. Ваш досвід отримання іпотечного кредиту для фінансування зазначеного будинку залежить від ваших особистих фінансів, включаючи ваш DTI, а також правил кредитора, з яким ви маєте справу. Багато кредиторів продають іпотечні кредити, які вони емітують (у тому числі наші найулюбленіші іпотечні кредитори онлайн) - ваша заборгованість, тобто - і два найбільших покупця іпотечних кредитів - Федеральна національна іпотечна асоціація (ін. Fannie Mae) і Федеральна іпотечна корпорація житлового кредитування (так само Фредді Мак ) Fannie і Freddie видає рекомендації для кредиторів, щоб зберегти якість кредитів, які вони купують та страхують. До них відносяться керівні принципи щодо DTI та студентські позики для отримання іпотечного кредиту. Дві компанії працюють аналогічно, хоча вони мають різні правила, які керують кожною організацією.

І Фанні, і Фредді випустили нові рекомендації в 2017 році стосовно студентських кредитів та кредитних практик. Це може вплинути на вашу здатність отримати іпотечний кредит, або вони можуть бути навіть вирішальним чинником. Проте, кожен кредитор відрізняється, і їх прихильність до керівних принципів може коливатися.

Нові правила Fannie Mae:​

• Прийнятна гранична межа DTI зараз становить 50%, аніж 45%.
• Кредитори можуть використовувати фактичний платіж за планом повернення заробітної плати, щоб кваліфікувати позичальників якщо він з'явиться в кредитному звіті або якщо є прийнятна документація про студентську позику.

Прочитайте повні правила Fannie Mae тут.

Нові правила Фредді Мака:

• Кредитори можуть використовувати щомісячну суму, зазначену в звіті про кредит, або 0,5% від початкового або поточного залишку кредиту; більшість з двох повинна бути використана для кваліфікації позичальників.

Прочитайте повні правила Фредді Мака тут.

Те, що відображається на вашому кредитному звіті, має вирішальне значення. Іноді, якщо ви перебуваєте в плані IDR, ваш фактичний платіж (нижня сума IDR) може не відображатися, але замість цього ви сплачуватимете повний платіж (що ви платите без РДЕ). Кредитори можуть просто взяти на себе повний платіж або вони обчислюють суму платежу на підставі документації про позику або інших правил.

Якщо нічого не відображається у вашому кредитному звіті, кредитори (за правилами Fannie Mae) дозволяють розрахувати ваш щомісячний зобов'язання як 1% від залишку залишку позики або платіж на основі графіка амортизації на 20-25 років. Або вони можуть (за правилами Фредді Мака) використовувати 0,5% від вашого оригіналу або поточного балансу.

Крім того, багато банків та кредитори можуть мати власні правила, які є різними (і більш строгими), ніж ці стандарти. Важко змінити банківську політику.

Дуже добре підібрати свій кредитний звіт за кілька місяців, перш ніж ви збираєтеся подати заяву на іпотеку, щоб переконатися, що в звіті немає сюрпризів, які можуть поставити під загрозу вашу здатність забезпечити іпотеку. Ви маєте право на безкоштовний звіт про кредит щороку від AnnualCreditReport.com.

Завжди добре спілкуватися з потенційним кредитором (або декількома потенційними кредиторами) незалежно від вашої ситуації. Поясніть, які ваші щомісячні платіжні зобов'язання за вашими студентськими позиками. Будьте чесними протягом усього процесу. Внутрішні правила кредитування можуть бути гнучкими в деяких сферах, де ви вважаєте, що там буде блок-блок. Це ніколи не болить, щоб запитати!

Ми розбиваємо з цим найбільш поширений досвід: Отримання іпотеки під час плану виплат на основі доходів.

Отримання автокредитування

Якщо вам потрібна позика на купівлю автомобіля, і у вас є борг студента, кредитор також буде дивитись на ваш DTI. Як правило, ДТІ 36% або менше ідеально підходить для отримання розумної угоди на автомобілі. Якщо ви здійснюєте регулярні повні виплати за вашими студентськими позиками, то ваша ситуація досить проста для кредитора. Однак, ще раз, плани IDR можуть не з'являтися у вашому кредитному звіті, таким чином потенційно викидаючи ваш DTI.

За відсутності таких суб'єктів, як Fannie або Freddie у автосвіті, може бути важче оцінити, які кредитори будуть робити, оскільки кожен має свої специфічні практики. Деякі кредитори можуть повністю розуміти РДЕ, і це може підвищити ваші шанси отримати кредит на автомобіль. Деякі з них все одно можуть відкинути вас. Деякі з них можуть бути нечіткими по деталях. Якщо ви можете сісти і пояснити ситуацію з вашою позикою - наприклад, який платіж ви плануєте, і скільки ви платите щомісяця, можливо, ви матимете більше успіхів.

Оренда будинку або квартири

Ефект від вашого DTI про вашу здатність орендувати будинок або квартиру значною мірою залежить від місця розташування та власника майна. Ми живемо в величезній країні з дикими відмінностями в оренді. Оренда в Нью-Йорку буде сильно відрізнятись від орендної плати в Нашвілі. Власники також значно відрізняються за своїми стандартами або стилем управління орендою. Орендодавці можуть бути парами, які живуть у верхній квартирі і мають лише одну оренду, або орендодавець може бути великою корпорацією чи щось між собою. Багато орендодавців наймають керуючих майном, щоб переглянути потенційних орендарів та керувати поточною орендою.

Взагалі, поміщики не тільки хочуть знати, що у вас є гроші, щоб платити, вони хочуть переконатися, що орендна плата не з'їсть занадто багато вашого доходу. Вони зможуть розповісти, обчисливши співвідношення DTI та факторизуючи ренту свого майна. Багато поміщиків вимагатиме, щоб орендна плата складала не більше 33% вашого доходу. Деякі з них можуть бути більш м'якими і підніматися до 45% або 50%. Знову ж таки, це залежить від поміщика або майнового менеджера.

Отримання та збереження вашої роботи

Роботодавцям доводиться проводити довідкові перевірки потенційних працівників, але вони можуть поглибитись і переглянути ваш кредитний звіт та обчислити ваш DTI. Чому? Особливо, якщо ваша робота передбачає управління грошима або доступ до конфіденційної інформації, роботодавець може захотіти знати, що ви можете ефективно керувати власними фінансами.

Існує безліч факторів, які не піддаються вашому контролю, що підвищить вашу DTI, але не може скомпрометувати вашу здатність добре працювати на певній роботі, навіть якщо це вимагає управління грошима.

Хоча ми не рекомендуємо виховувати ваш DTI, якщо не запитали про це (ви можете відкрити банку черв'яків, які ніколи не будуть відкриватися в будь-якому випадку), добре, якщо в наразі є наратив, який не звучить як група виправдань, але створює вас як активного керівника вашої ситуації, на відміну від пасивного одержувача. Тим більше, що якщо ваші студентські позики є важливим учасником вашої DTI, вам слід підготувати кілька відповідей про вашу освіту та про те, як це, можливо, допомогло вам, як ви керуєте своїм боргом, і свої плани щодо повернення.

І зрозумійте, що заборгованість за студентським кредитом може змусити вас звільнити вас з роботи.

Управління DTI за допомогою вашої студентської позики

Ваші студентські позики можуть призвести до того, що ваш DTI занадто високий, щоб забезпечити іпотечний кредит, кредит на авто, оренду житла тощо. Ви не можете обговорити свій баланс за вашим студентським кредитом, але якщо у вас є федеральні позики та ви маєте право на плановий план повернення доходу, це може дати вам можливість значно скоротити ваш DTI. РДР не є правильними для кожного, тому ви хочете уважно розглянути свою фінансову ситуацію, перш ніж перейти на одну.

Перевірка вашого кредитного звіту, щоб переконатись, що все точно повідомляється, також є гарною ідеєю.Хоча це не є загальним, іноді ті самі позики помилково повідомляються кілька разів у звіті про кредит, це помилка, яка безумовно вплине на вашу DTI.

Якщо ви прагнете сплачувати свої федеральні позики, радимо поговорити з Ameritech Financial 866-863-3870. Вони можуть допомогти вам оцінити ситуацію зі студентами і, якщо ви маєте право, допоможуть вам отримати потрібну вам програму погашення кредиту. Якщо ви відповідаєте вимогам, ви можете навіть пройти дорогу до прощення.