Пригоди у сфері нерухомості: 14 уроків від непередбачених конфліктів

На відміну від багатьох інших інвестицій, нерухомість дає вам більше можливостей, ніж просто купувати і сподіваючись продати більше: ви можете орендувати приміщення для отримання доходу, покращувати та перевернути його, або фінансувати продаж, щоб отримати більш високу ціну. Непередбачені обставини можуть означати, що ви повинні розглянути варіанти, які ви, можливо, не мали на увазі, як видно з моєї історії.

У вересні 2012 року моя дружина Ана та я використовували наші заощадження, щоб придбати житло над нашою в Неаполі, штат Флорида, за 70 тисяч доларів. Хоча це було не так багато, ми вважали, що буде приємно орендувати так близько, щоб полегшити керування. Це було План A: Купуйте, виправляйте та знімайте квартиру.

Звичайно, якщо все пройде гладко, я б писав іншу посаду. Однак з нерухомістю вам часто доведеться досліджувати "План B", "План С" та інші творчі можливості, як ви побачите, до моменту, коли ми отримаємо наш власний "План Д". Ось що сталося - і як ви можете дізнатися з мого досвіду, коли готові орендувати власний кондомініум.

Купівля квартири на перевертці

Якщо б не майстер, який переглядав місце з нами, ми могли б вийти з угоди через кількість речей, які потрібно було виправити.

Однак він був впевнений, що все це може бути зроблено близько 6000 доларів. Нещодавно він виграв 1 мільйон доларів США у лотереї штату Флорида і просто виконував неповний робочий день для мануфактури, що, можливо, сприяло його загалом оптимістичному прогнозу. У будь-якому випадку, його "вміння" ставлення було обнадійливим, тому ми запланували закриття.

Наш агент з нерухомості, також оптиміст, сказав ми повинні мати можливість орендувати місце за 1100 доларів на місяць. Вона вказала оголошення на ще одну одиницю в нашому комплексі, власник якої просив за 1100 доларів на місяць. На папері це виглядало так, що ми матимемо грошовий потік приблизно в 600 доларів на місяць.

Стежити за додатковими витратами

Напередодні закриття ми пішли на збори консолідуючих асоціацій, де було оголошено, що збори будуть зростати з 320 до 340 доларів на місяць. Окрім того, чиновники перейшли на федеральну карту повеней, поставивши нас у зону з дещо підвищеним ризиком, тому щорічна оцінка для додаткового страхування становитиме 600 доларів США.

Ці додаткові витрати означали, що прогнозований рух грошових коштів знизився на 70 доларів на місяць (не кажучи вже про те, що нам довелося заплатити додаткові 840 доларів на рік у нашому власному місці).

Ми серйозно подумали відмовитися від нашого депозиту і піти від угоди. Але оптимізм інфекційний; знову поговоривши з нашим агентом і майстром, ми йшли вперед і закрили.

Урок 1: Перш ніж купувати, запитайте ключових людей у ​​асоціації кондо-компаній чи шарах про все, що може статися незабаром. Сюрпризи, подібні до нашої, зазвичай не з'являться в фінансових документах асоціації кондо, які відображають лише те, що вже відбулося.

Додатковий час бюджету та гроші на ремонт

Витрати на закриття були меншими, ніж ми прогнозували; приємно мати хороші сюрпризи один раз через деякий час. Але тоді нам довелося працювати, щоб зафіксувати кондо, і здогадатися що? Це зайняло більше, ніж очікувалося, і коштувало більше, ніж ми планували.

Це м'яке місце на стіні над вимикачем світла передніми дверима? Моя дружина була правильною; це було не просто пошкодження старої витоку, яку було відремонтовано. Це був волога, і не просто у її уяві. Кожного разу, коли дощило, вода капала всередині стіни у цю електричну коробку.

Ми закликали управління та мали їх ремонтувати дах. На щастя, наше співтовариство з наймом нагороджує хорошого управління, або ми могли б зачекати тижня замість двох днів. Ми повинні були розривати відкриту стіну, обприскувати все всередині з відбілювачем, щоб запобігти росту цвілі, і поставити дві нові панелі гіпсокартону перед фарбуванням приміщення.

Урок 2: Довіряйте, що інтуїція і подивіться на другий погляд або отримати інспекцію, якщо є щось, що не здається правильним.

Витік у сховищі для кондиціонування дощової води прямо в електричну вимикач потужністю 220 Вольт. Після третьої спроби його відновити нам довелося почекати тиждень, перш ніж знову сильно посипатись дощу - єдиний спосіб точно знати, що це остаточно виправлено.

Урок 3: переконайтеся, що ви перевірили свої ремонти, перш ніж припустити, що ви закінчили.

Я самостійно ремонтував гіпсокартон в шафі A / C, тому що моя недосконала робота не має значення, як там.

Урок 4: Ви можете заощадити гроші, роблячи багато роботи з вдосконалення самостійно, і вам не потрібно бути настільки гарним, якщо ви працюєте в областях, де зовнішній вигляд не так важливий.

Через ці та десятки інших сюрпризів, проект, який, на нашу думку, мислить "тиждень до 10 днів" тривав більше місяця, а також перевищив бюджет. Ми повинні були краще знати, тому що в нашому досвіді все підрядники надто оптимістичні щодо термінів і витрат.

Урок 5: Щоб бути в безпеці, подвоїти підрядникові оцінки часу, необхідного для виконання ремонтних робіт та ремонтних робіт. Щоб бути в безпеці, додайте 20% або більше кошторисних витрат.

Наш майстер, незважаючи на те, що він був надто оптимістичним щодо часу та вартості, був чудовим. Його ставлення полягало в тому, що для кожної проблеми існує завжди Рішення, і він знайде це. Він навчив мене, як укладати плитки, робити електричні роботи, замінити слайдер дверних коліс - перелік продовжується. Більше того, він навчив мене бути кращим розв'язувачем проблем. Ми будемо наймати його ще раз через секунду (але ми подвоїмо його оцінку часу і додамо 20% до його кошторису).

Урок 6: скористайтеся перевагами знань вашого підрядника, щоб дізнатися, як зробити основний ремонт та вдосконалення самостійно. Це може заощадити вам гроші на поточному проекті і на майбутніх.

Витрати на дослідження та бути гнучкими

Коли ми наближалися до кінця проекту, ми перевірили комбінований пральну машину / сушарку, яка поставлялася з місцем, і спостерігала, як воно вийшло на підлогу. Ремонтник наказав нам 69 доларів, щоб розповісти нам, що це не було надії.

Ми планували витратити 700 доларів на нову одиницю, оскільки штатні пральні / сушильні машини коштують всього лише 500 доларів. Ми не змогли отримати регулярний набір, тому що підключення були у вузькому шафі, де розміщувався тільки стекований вид. Як виявляється, складені агрегати коштують дорого. Найдешевше ми могли знайти десь 1300 доларів. Ой!

Урок 7: Перевірте прилади обережно, перш ніж придбати місце Якщо ви думаєте, що вам потрібно буде щось замінити, не здогадуйтеся; перевірити ціни в Інтернеті.

Врешті-решт, нам було лише близько 1000 доларів за бюджет, тому що ми змінили план. Наприклад, ми вирішили розфарбувати марнославство ванної кімнати замість заміни його. Ми також намалювали кухонні шафи, а не заміну дверей. Здається, що ці зміни в нашому плані не вплинуть на те, що ми могли б орендувати місце для. Одна з речей, які я люблю в сфері нерухомості, полягає в тому, що існує багато способів наближення та вирішення проблем.

Урок 8: Шукайте альтернативні (дешеві) способи робити речі, якщо витрати йдуть занадто далеко над бюджетом, але лише якщо альтернативні плани не вплинуть на ваші орендні ставки або занадто велику ціну продажу.

Ретельно дослідницький потенціал з перепродажу або вартості оренди

Наш агент, який також був нашим агентством з прокату, був дуже оптимістичний щодо потенційної ренти. Власник, який попросив 1100 доларів за місце в нашому комплексі, знизився, що до 1000 доларів на місяць - і через шість тижнів ще не здавався в оренду. Ми виявили це Місця, які в даний час орендували в нашому комплексі, коливаються від 800 доларів на місяць до 950 доларів. Це щось, що ми повинні ретельно перевірити, перш ніж коли-небудь зробити пропозицію.

Хоча всі одиниці були однаковими за розміром і макетом, у нас не було найсучасніших приладів, тому ми виглядали як могли отримати 900 доларів на місяць. Між тим, що зниження на 200 орієнтовних орендних платежів і $ 70 сюрприз на збори та оцінки, очікуваний грошовий потік був знижений до 330 доларів на місяць.

Замість того, щоб ми сподівалися на 9%, прибуток від наших інвестицій зараз становитиме лише близько 5% на рік - якщо не було більше сюрпризів.

Урок 9: Зробіть власну домашню роботу, щоб визначити ставки оренди. Будьте скептично налаштованими на оренду; визначити, скільки орендарів насправді оплата аналогічних одиниць.

Розслідування перспективних орендарів

Майбутнім орендарям довелося звернутися до нас, але і до асоціації кондо. Вони сплатили невиплачену суму в розмірі 100 доларів США та 70 доларів США на перевірку. Нам не влаштовувало таку відсутність контролю на нашому кінці, але вона має свої переваги. Перевірка фону допомагала вилучати сумнівних орендарів.

Наприклад, була жінка, яка була готова заздалегідь заплатити нам шість місяців на оренду через "тимчасову" безробіття. Як тільки ми підписали договір оренди, підсумкова перевірка виявила, що вона викрала наркотики з лікарні, де вона працювала, і тому, ймовірно, ніколи ще не буде годувати роботу. І дуже приємний хлопець, який заявив, що у нього є "лише один DUI" у своєму минулому, також мав додаткові збори.

Керівництво асоціацією допомогло виявити ці брехні, але ми також дуже добре користувалися Інтернетом для дослідження потенційних орендарів. Дивно, як часто ви отримаєте результат під час пошуку в Інтернеті, використовуючи "кружку", плюс ім'я людини!

Урок 10: Простіше ніж коли-небудь досліджувати можливих орендарів завдяки Інтернету, так що потрапляйте в Інтернет і починайте шукати!

Один з потенційних орендарів хотів цього місця, поки ми все ще намагалися орендувати його за 1000 доларів на місяць. Але коли наш агент надіслав договір оренди через день-два, він раптом "запам'ятав" слух, що орендна плата склала 925 доларів. Наскільки ми могли б визначити, це була тактика відстрочки, щоб він міг продовжувати шукати щось краще або обговорити нижчу орендну ставку. Врешті-решт, він підписав договір про оренду в розмірі 1000 доларів, а потім його заявка була відхилена асоціацією через кримінальне минуле.

Урок 11: Зробіть умови дуже чітко, і отримати цю оренду, підписану якомога швидше.

Оскільки членам ради директорів або членів асоціації було потрібно провести співбесіду з усіма заявниками, і ці співбесіди проводились лише по вівторках, кожен відхилений додаток коштував нам часу.

Час - це гроші, особливо якщо у вас є не тільки податки, страхування та комунальні послуги, але й сотні доларів на місяць в кондомініум. Ми могли б уникнути деяких цих витрат, якщо ми провели розслідування та виключили деяких потенційних орендарів, перш ніж подавати заявку на це об'єднання.

Урок 12: Процес оренди житлової нерухомості більш складний і може зайняти більше часу, ніж здача будинку, тому плануйте за додатковий час і витрати. Ознайомтесь з орендарями в Інтернеті, як тільки вони застосовуватимуться, тож ви зможете швидко виключити тих, хто не буде прийнятий асоціацією. Це економить час і, отже, гроші.

Переключившись на План B ... потім C, а потім D

На цьому етапі з таким численним сюрпризом і кожен місяць, що пройшло, ми втратили щонайменше 900 доларів, ми почали задаватися питанням, чи правильно ми прийняли рішення. Можливо, ми повинні піти План B: відмовляйтеся від поміщиків і продати місце.

Ми пішли з План С: Перерахуйте квартири на продаж і продовжувати пропонувати його в оренду. Якщо б він був проданий для отримання прибутку, ми були б щасливі. Якщо б це було здано в оренду, ми скинемо лістинг на продаж і будемо раді мати принаймні певний прибуток з місця.

Врешті-решт, ми пішли далі і реалізували План D: Спробуйте взяти в оренду кондо, коли ви хочете продати як продаж, так і той і той, кого ми жили внизу. Якщо б ми орендували одну нагору, то це було б добре. Інакше, коли один з двох проданих ми видалили список з іншого і жили в цьому.

Цей крок буде досить простим, якщо продаватимемо наш будинок - один похід кроків. Тим не менш, ми оцінили власний будинок на $ 5000 дорожче, ніж інвестиційний кондо, щоб заохотити покупців вибирати його.

Ми отримали пропозиції, які не працювали обидва місць Пропозиція в нашому домі була за хорошу ціну, почасти тому, що ми готові взяти $ 30 000 і фінансувати решту протягом декількох років. На жаль, покупець повинен був кинутися до свого будинку в Італії, коли його мати захворіла, і він, врешті-решт, відмовився від угоди.

На щастя, це було початком "сезону" на півдні Флориди (кожен приходить сюди взимку), тому пропозиції продовжуються, і ми маємо підписаний контракт до кінця січня 2013 року. Ми продали квартиру нагорі (а не нашому домі) за 92000 доларів, закриття в березні.

Скільки ми зробили, перевернувши квартиру

Після кожної останньої витрати наш чистий прибуток склав 4500 доларів - не так вже й багато, щоб збудитися, особливо тому, що я склав шість важких тижнів роботи, що зафіксувала місце. Але ми були щасливі, що будемо робити з проектом, і цей прибуток дорівнював шестимісячній заробітній платі за частковим часом, у той час у мене було 9 доларів на годину.

Урок 13: У вас завжди є кілька варіантів нерухомості, тому розгляньте інші способи отримання прибутку або прибутку. Пропозиція фінансування може отримати вам більш високу ціну, і є відносно безпечним, якщо ви отримуєте великий початковий внесок.

Час має значення, тому плануйте відповідно до найкращого часу, щоб продати. Якщо б ми купили кондо взимку та готувалися продати в травні, ми могли б зачекати ще багато місяців, щоб продати його, і витрати на утримання могли згоріти більшу частину прибутку.

На жаль, для наших покупців, кондиціонер загинув через кілька місяців після того, як вони купили це місце, витративши на них близько 4000 доларів на заміну. Це б винищило б майже весь наш прибуток, якщо це сталося, поки ми ще володіли місцем, що веде до нашого остаточного уроку:

Урок 14: Інвестиції в нерухомість завжди будуть сповнені несподіванок (і мало хто з них буде приємно). Оскільки ви ніколи не знаєте, коли з'являться дорогі сюрпризи, серйозно розгляньте прийняття будь-якої пропозиції, що робить вас гідною вигодою, а не платити більше витрат на утримання та ризикуючи великими витратами, чекаючи, щоб отримати трохи кращу ціну.

Ваш обіг: Чи ти коли-небудь інвестував у нерухомість, і ти спіткнувся на багато сюрпризів?