Нерухомість

Що агенти з нерухомості дійсно роблять?

Що агенти з нерухомості дійсно роблять?

Сьогодні я хочу взяти тангенс та обговорити нерухомість - зокрема агентів з нерухомості. У мене є хороший друг сім'ї, який хоче купити свій перший будинок, і їх досвід нелегкий. Це не означає, що купівля нерухомості дуже легко, але спілкування з агентом з нерухомості має бути легким. Ось вони там!

Окрім угоди мого друга, я почав думати про мій досвід у сфері нерухомості, а також про обговорення з друзями та родиною. Без сумніву, нерухомість кардинально змінилася протягом останніх 20 років - навіть за останні п'ять років з моменту іпотечного кризису. І всі мої бесіди, мабуть, вказують на один висновок - чого реально займаються агентські агентства більше?

Перш ніж перейти до висновків - я не захищаю вас пропустити агента. Вони як і раніше приносять деяку цінність як покупцям, так і продавцям. Що я буду говорити про те, що вони повинні робити, те, що вони виглядають на практиці, а також вартість їхніх послуг.

Давай розіб'ємо його.

Які агентські агентства повинні робити

Перше, що ми повинні подивитися на те, що агентські агентства повинні робити.

На думку Національної асоціації ріелтерів, агенту покупця слід:

  • Надайте інформацію про поточні ринкові умови
  • Допоможіть вам отримати фінансову інформацію, наприклад, скільки будинку ви можете собі дозволити
  • Керує вас процесом придбання будинку, включаючи отримання фінансування та інформацію, яку вам потрібно буде надати

За інформацією Національної асоціації ріелтерів, агенція-покупець також може:

  • Допоможіть зрозуміти: цінності нерухомості, податки, комунальні послуги, муніципальні послуги та об'єкти, а також місцеві постанови про зонування
  • Дослідницькі будинки для вас використовують такі інструменти, як MLS (Multiple Listing Service)
  • Покажіть вам, що вдома найкраще підходить для ваших потреб
  • Сприяти переговорам про придбання житла

Якщо ви продаєте будинок, ось що повинен зробити агент з нерухомості:

  • Надайте найновішу інформацію на ринку, щоб визначити розумну ціну
  • Показати умови та умови конкуруючих властивостей
  • Розробити маркетинговий план, який міг би включати рекомендації щодо ремонту, відкриті будинки, рекламу тощо.
  • Надайте безпеку для вашого будинку, коли її показують незнайомі люди
  • Обговоріть найкращу ціну для вашого будинку
  • Контролюйте процес продажу, перегляньте потрібні зміни та вирішуйте проблеми до закриття

Тепер, коли ми маємо гарну базу, давайте подивимося, що вони дійсно роблять.

Інтернет позбавив приватну інформацію

Раніше агенти з нерухомості мали секретну зброю інформації: MLS. За допомогою цього приватного / платного інструменту агенти з нерухомості можуть переглянути властивості, переглянути історію операцій та отримати аналіз ринку. Якщо ви, як покупець або продавець, хотіли цю інформацію, вам довелося за це платити - з точки зору наймання агента з нерухомості, який представлятиме вас, щоб отримати товар.

Однак на сьогоднішній день існує ще 50 сайтів, які публічно показують таку ж інформацію. Ви хочете порівняти ринки? Перевірте нещодавно проданий розділ Zillow.com. Хіба це дійсно комп!? Є також фотографії для вас, щоб перевірити також!

Окрім використання цих основних веб-сайтів для власного дослідження, давайте подивимося, як процес здійснення покупки виглядає насправді. Якщо ви хочете придбати будинок, ви, як правило, звертаєтесь до агента, який запитає вас про всі критерії, які ви шукаєте вдома. Цей агент потім прийме таку інформацію та встановить для вас автоматичну перевірку в MLS. Потім, кожен день, ви отримаєте електронний перегляд всіх будинків, які надійшли на ринок, які відповідають вашим критеріям.

Хоча це зручний інструмент, однакова інформація може бути знайдена публічно. Фактично, я дивлюся на це більше як вихід з того, що агента з нерухомості представляє будинки. Насправді, я рідко чую про агентів з нерухомості, які фактично приймають клієнтів до будинків - це відбувається лише так Хантер мисливців. Замість того, що, як правило, відбувається в тому, що клієнти проводять власне дослідження, а потім просто розповідають своєму агентству з нерухомості, який вони хочуть побачити.

Хочете податкову інформацію? Це онлайн. Хочете місцевих парків та рейтингів у школі? Це онлайн. Хочете знати про злочин у вашому регіоні? Це онлайн. Що знати, як сусіди? Підпишіться на Neighborhood.com і подивіться на себе.

Але я випереджаю себе. . . .

Вам більше потрібен агент нерухомості для перегляду будинку?

За межами MLS, багато властивостей тепер виходять на ринок з власними веб-сайтами, у яких є сотні фотографій будинку. Деякі навіть йдуть до складання віртуальних турів власності, щоб ви могли отримати справжнє почуття речей.

Проте переглядання властивостей в Інтернеті ніколи не замінить перевірку власності особисто, але є відкриті будинки, або ви можете просто йти в будинок і заглянути в вікна!

Єдиний раз, коли вам дійсно потрібно зателефонувати агенту з нерухомості, якщо ви хочете потрапити всередину будинку, не вриваючись! І до цього моменту, ви, мабуть, вже коротко перерахували властивість.

Так що ти знайшов дім - вони допомагають тобі вести переговори, правильно?

У своєму минулому я склав пропозиції для приблизно десятка різних предметів нерухомості, і я ніколи не відчував, що агент з нерухомості узгоджував мене.

Розмови, як правило, виглядають так:

Я: Я думаю про пропозицію.

Агент: Скільки ви хочете запропонувати?

Я: Що ти думаєш, я повинен запропонувати?

Агент: Що ж, продавець перерахував це для цього, і обчислення виглядають так, як це може йти на це.

Я: Ну що ти думаєш?

Агент: Ну пропонуйте те, що вам сподобається.

Я: Дякую за те, що так корисно.

Ви бачите мою точку тут? Я спостерігав досить Лістинг на мільйон доларів шоу на Браво, щоб зрозуміти, що це зазвичай не працює. Я ніколи не мав жодного агента сказати, що вони думають, що можуть отримати мені "цю велику справу", або що "ми повинні вдатися за цією ціною". Я виявив, що агенти з нерухомості просто стали посланцями - просто робити те, що вони "сказали своїми клієнтами.

Але вони допомагають фінансувати, правильно?

Ні. Кожен агент з нерухомості має іпотечного брокера, з яким вони працюють. 90% агенцій з нерухомості не мають жодної підказки щодо того, про що вони говорять, коли йдеться про іпотечні кредити та варіанти фінансування. Вони просто передадуть вас до іпотечного брокера, який вони знають.

Я не знаю, які угоди вони виглядають, але у мене є щось таке. Наприклад, на угоді, яку я нещодавно розглянув, агенти продавців змусили мене отримати попередньо кваліфікацію з іпотечним брокером, щоб навіть розглянути можливість подання нашої пропозиції своїм клієнтам. Це здавалося надзвичайно брудним - і сніжний іпотечний брокер просто поставив нас у свій список і нас погрожував протягом декількох місяців, поки ми нарешті не вийшли з номера.

Якщо ви не знаєте, скільки житла ви можете собі дозволити, вам потрібно перейти на веб-сайти, як Bankrate.com, і використовувати свої безкоштовні калькулятори. Якщо ви все ще не впевнені, зв'яжіться зі своїм улюбленим банком та подивіться, що вони кажуть, що можете собі дозволити. Не просто прийміть слово вашого агента з нерухомості.

Крім того, зараз існують онлайн-кредитори для іпотечного кредитування, які допоможуть вам, не занурюючись в офіс десь!

Агенти з нерухомості контролюють транзакцію

Деякі з них вони роблять. Насправді, існує нова тенденція в іграх з нерухомістю: координатори операцій з нерухомістю. Для двох останніх властивостей я працював, коли пропозиція підписана обома сторонами (покупцем і продавцем), агентські агентства зникнуть, і ви почнете працювати з координатором транзакцій.

Найголовніше, що координатор транзакцій, як правило, найрозумніша людина, з якою ви будете мати справу з транзакцією - вони організовані та ефективні, і точно знають, що відбувається, з усіма деталями транзакції та що потрібно зробити.

Швидше за все, якщо ви зателефонуєте своєму агенту з нерухомості, щоб перевірити стан транзакції, ви не отримаєте дзвінок, поки агентор не перевірить координатор транзакцій.

Стріляй, координатор транзакцій в основному розповідає агенту з нерухомості, коли їм потрібно щось зробити на цьому етапі - відкрийте будинок для інспектора або оцінювача, або попросіть покупця або продавця підписати документ. Агент з нерухомості, як правило, не має поняття про деталі.

Розмовляючи зі своїми батьками, вони казали мені, що це був агент, який виконував всі документи і забезпечив, щоб все було завершено від початку до кінця, а не сторонніми особами.

Тож давайте поглянемо на наш список

Агенти покупець:

  • Надайте інформацію про поточні ринкові умови - Zillow.com та Realtor.com
  • Допоможіть вам у фінансовій інформації, наприклад, про те, скільки житла ви можете дозволити собі - Bankrate.com
  • Керує вас процесом придбання будинку, включаючи отримання фінансування та інформацію, яку вам потрібно буде надавати - координатор транзакцій

Агенти покупець можуть:

  • Допоможіть зрозуміти: цінності нерухомості, податки, витрати на комунальні послуги, муніципальні послуги та об'єкти, а також місцеві постанови про зонування - Zillow.com
  • Дослідницькі будинки для вас використовують такі інструменти, як MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
  • Покажіть вам, що вдома найкраще підходить для ваших потреб
  • Сприяти переговорам про придбання житла

Агенти продавця:

  • Надайте найновішу інформацію на ринку, щоб визначити розумну ціну - Zillow.com та Realtor.com
  • Покажіть умови та умови конкуруючих властивостей - Realtor.com
  • Розробити маркетинговий план, який міг би включати рекомендації щодо ремонту, відкриті будинки, рекламу тощо.
  • Забезпечуйте безпеку для вашого будинку, коли його показують незнайомі люди. Це просто не буває часто
  • Обговоріть найкращу ціну на ваш будинок - перегляньте мою історію вище
  • Контролюйте процес продажу, перегляньте, коли потрібно, та вирішуйте проблеми до закриття - координатора транзакцій

Так чому агенти з нерухомості дійсно більше роблять?

Ну, якщо ви подивитеся на наш список, то з'ясовується, що агенти-покупці просто показують вам будинки та надають вам відповідні документи для покупки. Як ми вже обговорювали, вони також показують вам лише ті будинки, про які ви їх розповідаєте, - ніякої справжньої роботи з боку агента нерухомості не існує.

Що стосується отримання відповідних документів - деякі люди все ще продають свої будинки самі. Фактично, це тенденція, яка зростає у популярності. Оскільки більшість документів для домашнього продажу стандартизовані, ви можете придбати або продати будинок без використання агента з нерухомості.

Що стосується продажу будинку, агент з нерухомості, як правило, є маркетинговим парнем. Це воно. Підбираючи агента-продавця, переконайтеся, що ви шукаєте найкращого маркетолога, який ви можете знайти - хто піклується, якщо вони знають, що вартий ваш будинок, вам доведеться самостійно робити цю частину.

Це завжди суперечить агентам з нерухомості

Кілька разів на рік цей пост з'являється в колах агентів з нерухомості, і він завжди вражає шнур.Деякі агенти радіють цьому посту (в меншості), тому що вони розуміють сучасного клієнта, те, як все відбувається з технологією, і усвідомлюють, що їм потрібно активізувати свою гру, щоб забезпечити вартість транзакції.

На жаль, я отримую більше роздратованих агентів, які читають це і думають, що я страшна (або дурна) особа для написання її, або я чітко займався "поганими" агентами. Може бути, я зробив - у великій схемі Сполучених Штатів я займався і працював з десятком різних агентів у моєму житті (покупця, продавця, агента іншого учасника тощо).

Я думаю, що це дійсно зводиться до виправдання вартості. Візьмемо продаж мого будинку - 1 000 000 доларів. Чи агент заробив 50 тисяч доларів за працю (чи дійсно 25 тисяч доларів через розкол з агентом покупців)? Вони зробили для мене більше роботи, коли продавав кондомінію в 200 000 доларів і заробив лише 10 000 доларів?

Я не стверджую, що люди самі продають свої будинки чи не використовують агента покупців. Я думаю, що як кожен, хто використовує агента для обох сторін транзакції, потрібно оцінити отримане значення та забезпечити відповідність цієї компенсації. Я цілком усвідомлюю, що агента сплачує збори, особливо агент з продажу. Там є фотографії, безпілотні (сьогодні), час, не кажучи вже про накладні витрати на ліцензії, страхування, сплату зборів з їх брокером тощо. Все це означає, що агентам потрібно принести користь більше, ніж будь-коли.

Якщо вони хочуть заробити комісію, вони повинні зробити більше, ніж додавати своїх клієнтів до MLS, надіслати їм автоматичні оновлення та перейти до показу. Або якщо вони продають власність, вони повинні бути маркетингом, а не просто введенням даних в систему MLS.

Що ти думаєш? Агенти з нерухомості мають коштувати 6% комісії? Я ніколи не проходив 5%, але навіть це підштовхує його до мене. . . . Кінець ранту

Залишити Свій Коментар