Ми інвестували в дуплекс. Ось що ми дізналися так далеко

Якщо ви купуєте дуплекс і живете з одного боку, у вас є вдома і орендна плата з другого боку, щоб допомогти йому заплатити.

Інвестиційна нерухомість також пропонує податкові переваги. І що може бути простіше, ніж керувати орендою поруч?

Ви, напевно, чули аргументи щодо покупки дуплексу замість одного будинку. Але це дійсно гарна ідея для вас?

Може бути.

Нещодавно, через чотири роки вогкості Флориди, ми з дружиною повернулися в Колорадо, щоб купити дуплекс у невеликому містечку Флоренції.

Ми жили тут недовго, тому я не можу запропонувати повне керівництво щодо купівлі дуплексу як будинку. Але багато може статися через пару місяців, тому, можливо, ви можете дізнатися кілька уроків з нашого досвіду.

Можливо, навіть достатньо, щоб вирішити, чи готові ви до цього способу життя / інвестицій ...

Купівля на відстані

Моя дружина була зайнята, тому я вилетів в Колорадо один на чотири дні, щоб шукати наш новий будинок та інвестиції.

Як тільки я повернувся у Флориду, ми намагалися придбати багатомове майно - моє улюблене з семи властивостей, які я бачив. Ми виявили кілька проблем, і ця угода випала, тому ми зробили пропозицію про дуплекс, якою я займався лише 10 хвилин.

Купівля власності, в якій ви знаходитесь лише протягом кількох хвилин, не настільки ризикована, як це звучить, якщо у вас є випадки перевірки у вашому контракті.

Якщо інспектор виявив якісь серйозні проблеми, ми могли б відмовитися. Обидва блоки були зайняті також, так що ми також могли б відмовитися від перегляду оренди, якщо орендна плата була меншою, ніж зазначено в інформації про лістинг.

Нерухомість швидко продається в Колорадо, і ціни ростуть, але ми цього не зробили мати щось купити. Таким чином, ми запропонували 119 000 доларів, приблизно 8000 доларів менше, ніж ціна, що вимагається.

Продавець сказав так.

Тим часом моя дружина запитала мені питання, на які я не міг відповісти, як чи були спальні ковроліном, яким був колір стін, а також там, де розташовано пральну машину та сушарку.

На щастя, інспектор відповідав на деякі з цих питань.

Більше того, він мав інженерний досвід. Дуплекс був побудований в 1900 році, але він запевнив нас, що тріщини в стінах (більшість яких я не згадував) були нічим серйозними.

Уроки:

1. Не надто прив'язуйтесь до власності.
2. Майте на увазі альтернативи.
3. Спробуйте запропонувати меншу ціну за запит.
4. Приділіть свій час, дивлячись на власність, якщо вас це цікавить.
5. Найміть інспектора з будівельним або інженерним досвідом.

Переговори про угоду

Дуплекс не мав серйозних функціональних проблем.

Після того, як ми отримали інспекційний звіт, ми попросили провести невеликий ремонт, і продавець погодився. Він також запевнив, що до моменту переїзду одна одиниця буде порожньою.

Наш контракт дозволив нам скасувати угоду, якщо ми не знайшли прийнятну страховку. І прийнятно, це означало майже що завгодно - від ціни до того, що може бути покрите чи виключено (наприклад, землетруси або повені).

Мова контракту говорить, що ми можемо скасувати контракт "на підставі будь-якого незадовільного забезпечення майнового страхування, в Покупцеві на підставі суб'єктивного розсуду"Звичайно, є термін, як і у всіх випадках.

Страховий агент поставив нам запитання, які ми передали нашим агентом з нерухомості, який передавав їх продавцю, який передав їх продавцеві, який відповідав своєму агенту, який потім звернувся до нашого агента, а потім зв'язався з нами, і ми зв'язалися з нашим страховим агентом, який тоді мав ще одне питання.

Процес був нудним і повільним. І страхування було дорогим, що ми виявили в день після наш термін страхування на випадок страхування.

На щастя, після опитування нашого страхового агента, ми виявили, що ми можемо суттєво знизити вартість, підвищивши франшизу, заплативши рік заздалегідь та отримавши автострахування через ту саму компанію.

Інформація про лістинг заявила, що підрозділи були орендовані на суму 650 доларів на місяць, але я раптом згадав арендатора з одного боку, який розповів мені, що вона заплатила 600 доларів.

Ми отримали копії лізингу, надісланих нам електронною поштою, і оренду був 650 доларів США, але зі знижкою 50 доларів, якщо вона зберігатиме місце, яке виглядає добре для показу, поки він був проданий.

Уроки:

1. Інспекції - це можливість перегляду або відмови від угоди.
2. Перегляньте терміни виконання контракту.
3. Попросіть свого страхового агента, як можна зменшити річну премію.
4. Запитайте орендодавців, коли ви бачите місце.
5. Завжди просимо копії договорів оренди та інші договори

Завершення угоди

Як тільки ми пройшли нашу строгу контракту, ми перерахували наш будинок у Флориді на продаж.

Він проданий на наступний день більше, ніж ціна за запит - божевільні часи ще у Флориді! Ми закрили продаж через 16 днів, через кілька днів після закриття дуплексу.

Тим часом, ми виявили, що орендатор, який ми планували займати, залишився там.

Ми розглянули можливість бути бездомними після закриття у Флориді, і вирішили, що нам потрібна додаткова інформація. Електронні листи та телефонні дзвінки проходили типовий лабіринт агентів з нерухомості, і ми не могли отримати чітке уявлення про ситуацію.

Моя дружина знайшла рішення.

Вона орендодавцем вказала номер особистого продавця продавця, і ми зателефонували йому прямо. Орендатор у "нашому" блоці більш-менш переїхав і звільнився за чотири дні до прибуття.

Агенти з нерухомості не люблять бути обхідними, і деякі продавці воліють взагалі не розмовляти з покупцями, але в цьому випадку це було одне з наших найкращих рішень. Продавець був дуже корисним - він навіть переїхав після того, як ми зайнялися, щоб відповісти на будь-які питання, які ми мали.

Ми згадували, що ми могли закрити раніше, ніж планувалося, але ми не чули від назви компанії. У якийсь момент я їх зателефонував, і вони сказали: "Так, ми перейшли до закриття, і документи будуть там через пару днів".

Дякуємо за те, що говорили нам - мабуть нам було не важливо знати, коли було закриття! Ми швидко проводять гроші, щоб вони були вчасно. Я ніколи не зустрічався з титульною компанією, яка мені подобається.

Уроки:

1. Це може допомогти, якщо можливо, поговорити з продавцем.
2. Подальший підхід до всього - вам, можливо, не буде повідомлено про важливі зміни.

Як заробити гроші з вашого будинку

Ми закрилися на початку місяця.

Оскільки орендна плата виплачується заздалегідь, нам було зараховано закриття вже зібраної орендної плати. Якщо ви затягуєте гроші на закриття витрат, це може допомогти багато чого. По суті, ми заробляли гроші, перш ніж ми навіть переїхали.

Це була гарна новина.

Через п'ять днів після прибуття до нашого нового будинку (з усім, що ми володіли, і двох котів у нашому мікроавтобусі) орендодавці в іншому боці заявили, що вони виїжджають через тиждень - і одна з трьох своїх собак розірвала дірку в килимі.

На щастя, попередній власник зібрав додатковий депозит у розмірі 500 доларів на відшкодування шкоди для домашніх тварин.

Це були погані новини та гарні новини. Я не був в захваті від того, що треба підготувати іншу сторону для нових орендарів, досі заселяючи та малюючи нашу сторону. З іншого боку, ми, ймовірно, знайдемо кращих орендарів і зможемо почати свіжі за нашими правилами.

Ми вирішили використати службу розміщення для пошуку наймача.

За 75% оренди першого місяця вони сфотографували, рекламували в кількох місцях, приймали заявки, проводили кредитні та фонові перевірки та давали рекомендації.

Так що у нас були такі несподівані витрати, пару тисяч доларів на ремонт, фарбування та іншу підготовку, і деякий вакантний час незабаром після переїзду.

Але зараз ми маємо нових орендарів, і ще на 50 доларів більше на місяць, ніж передбачалося. Ми сподіваємось, що вони залишиться на багато років.

Уроки:

1. Рано в кінці місяця закрийте покупку, щоб заздалегідь платити за оренду.
2. Очікуйте витрати на оренду-підготовку та втрату доходу з вакансій.
3. Якщо ви дозволите домашніх тварин, обов'язково стягуйте великий або додатковий депозит.
4. Якщо у вас виникає сумнів щодо того, як продовжувати працювати, ви знайдете орендарів керівну компанію.

Фінансування дуплексу

Нам пощастило, щоб мати можливість платити гроші за дуплекс, але ви також можете їх фінансувати.

Bankrate.com пояснює, що у вас є деякі особливі переваги для фінансування дуплексу, коли ви живете в ньому.

Наприклад, на відміну від інвесторів, які не є окупантами, ви можете одержати кредит від Федерального житлового управління або адміністрації ветеранів.

І навіть якщо це ваш будинок, іноді ви можете використовувати прибуток з іншої сторони, щоб допомогти вам отримати право на отримання кредиту.

Але будьте впевнені, що ці цифри все ще мають сенс після того, як ви додасте до цих платежів за кредитами.

Наприклад, якщо одиниці подібні за розміром, виділіть половину кожної іпотечної суми в інвестиційну одиницю разом із половиною загальних витрат та всіма витратами, специфічними для цієї сторони.

Ви повинні прагнути отримати принаймні кілька позитивних грошових потоків (на цю одиницю) після всіх цих витрат.

Податкові переваги володіння дуплексом

Вам, можливо, доведеться ознайомитись із податковими перевагами володіння та проживання в дуплексі.

Але в основному все, що ви витрачаєте на одиницю прокату, - це витрати, які зменшують дохід, який ви повідомляєте, і податки, які ви платите. Це включає в себе рекламу, фарбу, квіти для переднього двору - все, що допоможе вам зберегти оренду.

Витрати на весь майно, як правило, поділяються на середину.

Наприклад, половина податкових та страхових векселів - це витрати на оренду. Але зверніться до бухгалтера, якщо у вас є унікальне властивість, наприклад, якщо одна сторона набагато більша за іншу.

Ви також отримуєте інші переваги, щоб зменшити податковий рахунок, наприклад, вимагати амортизацію як витрати. І ви все ще можете претендувати на вилучення податку на приріст капіталу на половину майна, коли ви продаєте, оскільки ви живете в ній.

Недоліки двостороннього друку

Недоліки дуплексу - це те, що ви думаєте.

Ось короткий список можливих проблем, з якими ви можете зіткнутися:

1. Орендарі, які не платять своєчасно: Будьте готові швидко розпочати виселення.
2. Збиток тварини для вашої власності: Ми можемо обмежити кількість домашніх тварин.
3. Потенційна відповідальність за нещасні випадки на майні: Отримайте страхування.
4. Дорогі сюрпризи, як розбиті печі: Нам 30 років, переплітаються пальці.
5. Багато ремонтних робіт: Це не буде весь час, але, мабуть, коли ви найменше очікуєте цього.

Для мене найбільшим недоліком є ​​стрес постійних рішень.

Чи можу я виправити душ самостійно або платити в п'ять разів більше за професіонала?

Чи можу я дозволити орендарів мати сад?

Я прошу оренду вчасно, навіть якщо це означає, що орендар не матиме грошей на медицину своєї дитини? (Один з них фактично придумав попередню оренду, яку я належав.)

Ці проблеми не є унікальними для дуплексів. Вони прибувають з будь-яким житлом орендованого житла.

Спеціальні переваги дуплексу

Як інвестиції, оренда нерухомості має чіткі переваги.

Наприклад, орендні ставки з часом зростають, але ваша іпотечна плата залишається незмінною (якщо ви отримали фіксовану ставку), то ваш дохід підвищиться. Але деякі переваги є специфічними для дуплексів, зайнятих власником.

Наприклад, дуплекс дає можливість інвестувати менше в свій власний дім. Наш дуплекс має два одиниці площею 1100 квадратних метрів, і ми заплатили 119 000 доларів, а невеликі будинки на тій же вулиці коштували приблизно однаково.

Ми закінчили розміщення 3000 доларів на фіксацію місця вгору. Разом із 1000 доларів на закриття витрат, ми витратили 123000 доларів США - 61 500 на наш будинок і 61 500 на знімання, значно менше, ніж ми платимо за будинок для однієї родини з обох цілей.

Нам не подобається бути поміщиками, особливо після декількох тижнів роботи готуюче місце. Я навіть не люблю нерухомість. Але де ще можна отримати нашу очікувану 7% прибуток?

І це навіть не вся історія.

Якщо б ми купили собі будинок для однієї сім'ї (наш резервний план для повернення в Колорадо), ми б перейшли далі від центру міста, щоб знайти щось дешевше. Ми все одно будемо платити більше $ 90,000 замість $ 61,500.

Тепер ми можемо вкласти 30 000 доларів, які ми зберегли.

Ми заплатили готівкою, але перевага є там, якщо ви позичаєте також. Інвестуючи менше у власну житлову площу, ви заощаджуєте тисячі за інтересами протягом багатьох років.

Ще однією перевагою придбання дуплексу в якості будинку є живуть поруч із вашими орендарями, щоб ви могли стежити за тим, що відбувається з вашими інвестиціями.

Будучи на місці, ви можете легше справлятися з невеликими проблемами, перш ніж вони стануть великими.

І перевірка на оренду становить лише кілька кроків.

Стів Гіллман є автором "101 дивних способів заробляти гроші" і творець EveryWayToMakeMoney.com. Він був репо-людиною, пішохідною палицею, оцінювачем пошукових систем, домашнім фліппером, трамвайним драйвером, процесорним сервером, макетом присяжних і рупецькою круп'є, але з більш ніж 100 способів він заробив гроші, написання - його улюблений (поки що).