Гроші

Думати про оренду будинку? 15 порад для максимізації вашого доходу

Думати про оренду будинку? 15 порад для максимізації вашого доходу

Однією з найбільших стоків стосовно орендного доходу орендодавця є витрати. Власність орендованими нерухомістю ніколи не така проста, як покупка майна, знаходження орендаря і чекання великих перевірок на жирність, і це добре знають володарі.

"Після придбання нерухомості, його рентабельність інвестицій в основному зводиться до мінімізації втрат", - говорить Брайан Девіс, інвестор з нерухомості, який має 15 орендованих майна та співзасновник блогу нерухомості SparkRental. "Мені подобається думати про дохід від орендної плати як про трубопровід, який ви хочете тримати плавно і з мінімальним витоком".

Незалежно від того, чи плануєте ви зайнятися господарством, чи ви є досвідченим поміщиком, ви, мабуть, хочете знати, як отримати чистий прибуток. Ми розмовляли з макетом експертів з нерухомості, щоб зібрати свої найпопулярніші пропозиції щодо максимізації вашого доходу від оренди.

1. Ретельно проконтролюйте орендарів

Однією з найбільших проблем, про які ми почули орендодавці, була вартість (гроші, час і стрес) виселення неприємних орендарів. Виселення може тривати від трьох до шести місяців і може коштувати вгору від 5000 доларів, тому робіть певну профілактичну роботу, поставивши нових орендарів шляхом ретельної перевірки.

Виконайте перевірку кредитоспроможності, щоб дати вам відчуття своєї фінансової відповідальності, разом із кримінальним розслідуванням та виселенням. Крім того, проведіть невелику розвідку.

"За кермом свого поточного проживання", - каже Деніз Спейпле, агент з нерухомості, інвестор та колишній менеджер майна, а також співзасновник SparkRental. "Це брудно? Чи бувають сміттєві баки зовсім або, що ще гірше, чи сміття просто нагромаджується? Чи є сидить старий зламаний автомобіль із застарілими тегами? Великі попереджувальні прапори! "

2. Орендар-підтвердження вашої власності

"Орендодавці не можуть вираховувати гроші із заставного внеску на" нормальний знос ", тому вони повинні робити те, що можуть запобігти цьому", каже Девіс.

Це включає в себе заборону встановлених телевізорів у вашому асортименті, закріплюючи обладнання, подібне до смужок для рушників, вибираючи низькооборотні підлоги, такі як листяна деревина на ковроліну та встановлення зупинок. Все, що запобігає розумному щоденному використанню, залишаючи відмітку на вашу власність, є мудрим кроком.

Просте озеленення та міцні зовнішні матеріали, такі як цегла та вініл, також можуть скоротити витрати на обслуговування, - консультує Чад Карсон, інвестор з нерухомості та блоггер на CoachCarson.com.

3. Отримайте правильне страхування

Це має йти без усяких слів, але завжди весна для страхування відповідальності орендодавця.

"Просто вартість одного легковажного позову може звільнити ваш банківський рахунок", говорить Карсон. "Гарна поліс страхування дозволить найняти адвокатів, щоб захистити вас у малоймовірному випадку судового позову".

Редактор Пенні Гуард Джастін Куплер орендував свій старий будинок протягом року після виходу, і додає: "Зателефонуйте до своєї страхової компанії та перейдемо до політики структури. Більшість політики домовласників охоплюють весь будинок та його вміст. Якщо ви орендуєте це незнайомим людям, то не потрібно застрахувати свої предмети. Це може заощадити близько 25 до 50 доларів на місяць ".

4. Купуйте домашню гарантію

Якщо ваш будинок старше, речі обов'язково зламують, - каже Куплер. "(Домашня гарантія), як правило, коштує від $ 20 до $ 50 на місяць і покриває вас у випадку несподіваного розбиття, яке може злити свої резерви".

5. DIY коли це можливо

Маючи орендну нерухомість менше про максимізацію прибутку та більше про мінімізацію витратses, - говорить Енді Панко, власник двох квартир з однією спальнею у комплексі у Вудбріджі, штат Нью-Джерсі. "Я завжди намагаюсь особисто зробити те, скільки я можу, з огляду на мої властивості. Я дуже зручний і здатний виконувати найбільш типовий ремонт та оновлення. Я також роблю всю власну рекламу (безкоштовно через Craigslist), показ моїх підрозділів, а також виконуючи всі фонові перевірки та перевірки кредитів (через службу SmartMove TransUnion, яку я сплачую арендатору) ".

6. Використовуйте орендні агентства з обережністю

Деякі поміщики знаходять орендні агентства, а менеджери майна коштують за рахунок, оскільки вони врятують їх час і стрес у довгостроковій перспективі.

"Мені було надто легко на моїх орендарів - не стягувати плату за затримку або почати виселення, коли вони забралися. Це дозволило їм ходити повз мене і коштувати мені ще більше грошей ", каже Марк Фергюсон з Invest Four More. "Коли мені було сім властивостей, я передавав їх керуючої компанії, і вони були набагато жорсткішими. Навіть незважаючи на те, що я заплатив їм відсотки від орендної плати, ми зібрали більше орендної плати і мали кращих орендарів. Це врятувало мені головні болі, час і гроші ".

Якщо ви йдете цим маршрутом, просто переконайтеся, що ви отримуєте найбільший удар для вашого долара. Куплер пропонує порівнювати винагороди в першу чергу за рахунок "одержання кількох агенцій, які борються за ваш бізнес, і знайти те, що має найкращі переваги для вартості".

Якщо ви віддаєте перевагу відмовитися від плати, є корисні інструменти.

"Прийом менеджера по нерухомості може зайняти деяку головну біль від роботи з орендарями, але їх винагорода може займати до 10% від ваших прибутків. На сьогоднішньому ринку нерухомості це може скоротити ваш грошовий потік з точки зору ледь перетворення прибутку ", каже Каллі Гамільтон, інвестиційний агент нерухомості, чий чоловік заснував Rentlit, щоб допомогти колегам-поміщикам справлятися з такими питаннями, як автоматичні онлайн-платежі, послуги з технічного обслуговування, фонові перевірки і створювати оренду самостійно.

7. Перевірте свої властивості регулярно

Навіть якщо ви найняли когось, хто займається повсякденним керуванням, обов'язково регулярно перевіряйте свої властивості, щоб гарантувати, що ваші мешканці належним чином дотримуються ваших інвестицій.

"Подивіться на власні властивості так часто, як зможете", - говорить Деб Томаро, брокер, що співпрацює з запатентованими властивостями RE / MAX. "Зміна пічного фільтра кожні 60 днів - чудовий виправдання. Це дає вам можливість шукати будь-які проблеми, перш ніж вони перетвориться на величезний і дорогий ремонт. Наприклад, я не можу сказати вам, скільки шаф під кухонною раковиною згнили, тому що мешканці наповнюють кабінет повними речей і ніколи не знають, що є невелика кількість витоків. Витік триває протягом року, база знищується. Кожного разу, коли я ходжу в одиницю прокату, я запитую, чи можу я перевірити під поглиначами для будь-яких витоків, і я запускаю свої руки по всій сантехніці, щоб переконатися, що я не відчуваю витоку ".

Навіть простий привід, щоб переконатись, що речі підтримуються на вулиці, можуть багато вам сказати, - каже вона.

8. Тримайте орендарів щасливими

Окрім виселення, Витрати на оборону досягають висоти на списки власників речей, які потрібно уникнути.

"Найбільші витрати на прокат бізнесу відбуваються, коли арендатор виходить", - каже Карсон. "Орендар, який залишається п'ять-шість років, не скаржиться на плями на стіні, але для нового орендаря вам доведеться фарбувати та робити інший ремонт".

Тримайте своїх орендарів щасливими, відповідаючи на запити на обслуговування негайно і ввічливо. Якщо ви вважаєте, що потрібно підвищувати орендну плату, щоб задовольняти щомісячні витрати, надайте орендарям стимул дотримуватися вами, як, наприклад, невелике оновлення, коли вони оновлюють їх оренду, Карсон пропонує.

9. Отримайте найвищу орендну площа на квадратну ногу

"Більше не завжди краще в світі прокату," Карсон попереджає. "Знайдіть властивості з найвищою орендою за квадратний фут. Багато разів квартира площею 1000 квадратних метрів орендує таку ж саму квартиру площею 1300 квадратних метрів. Але картина та інше постійне технічне обслуговування буде коштувати більше за велику одиницю ".

Або наслідуйте приклад Кіша Блер, співзасновник Aspire-Canada, та зосередитися на оренді багатоквартирних нерухомості, яка "може зменшити ризик значного періоду вакансій, що зменшує ризик втрати доходу", - каже вона. "У багатоквартирних будинках, як триплекси, це значно підвищує потенціал доходу, мінімізуючи значні втрати, якщо один орендар вирішить виїхати. Незважаючи на те, що ці властивості, як правило, дорожчі, вони, як правило, перевершують інвестиції в одну сім'ю досить значно у довгостроковій перспективі ».

10. Не включайте утиліти

Ніколи не включайте змінні комунальні послуги, як тепло або електрику в ціні оренди. Дженніфер Штальман з PayLease пояснює, чому:

  • "Включення у вартість орендної плати за комунальні послуги означає, що ви повинні надмірно збільшити орендну плату на вже конкурентному ринку".
  • "Коли включаються комунальні послуги, резидент не має стимулів до економії, що призводить до збільшення комунальних послуг".
  • "Якщо ви не додаєте достатньо, щоб покрити всі комунальні послуги, ви повинні сплатити різницю".
  • "Підприємці-постачальники часто підвищують ставки, що призводить до суперечливих сум рахунків-фактур".

11. Побудуйте речі в

Розглянемо інвестиції в вбудовані меблі як полиці або сніданок.

"Взагалі, якщо його не можна перемістити, його не можна розбити", - говорить орендодавець та інвестор з нерухомого майна Євген Гомбл. "Хоча спочатку дорожче, витрати пом'якшуються зменшеною кількістю необхідних ремонтів, оскільки орендарі не можуть переміщувати частини відповідно до їхніх конкретних бажань. Ви також заощадите час на пошук заміни або ремонт. "

Карсон також рекомендує включаючи багато вбудованих рішень для зберігання, за дуже геніальною причиною: "більше матеріалу = важче рухатися!"

12. Додаткова плата за надбудову

Розглянемо оренду будь-якого гаража (місць), розташованого на вашій власності окремо, Гімбл радить. "Не всі орендарі мають машину, тому ви можете орендувати такий додатковий простір, якщо він буде відповідним чином розташованим та викладеним".

Якщо ви орендуєте орендарів з домашніми тваринами, попросіть їх платити одноразове або щомісячне кошик для домашніх тварин, а не платити домашню заставу, каже Кейсі Вегенера з Rentec Direct. "Якщо ви запитуєте депозит для домашніх тварин, ці гроші можуть бути використані тільки для усунення будь-яких збитків, завданих домашніми тваринами, а залишок балансу повинен повернутися до орендаря ... Однак, якщо ви стягуєте одноразова або щомісячна комісія за домашні тварини, ви можете використовувати цей дохід на свій розсуд ".

13. Сформувати ТОВ

"Успішний бізнес починається (і залишається таким), позиціонуючи себе, щоб зменшити ризик. Зверніть увагу, не "усунення" ризику, тому що це неможливо ", говорить адвокат та інвестиційний агент нерухомості Крейг Морган. Його стратегія для цього:

Майте єдиний LLC (найбільш поширений вибір для інвесторів) для володіння нерухомістю. Зберігайте орендну плату в одному ТОВ; цей ТОВ не є партнером в інших проектах або проводить інші послуги (напр., робота підрядника). Все, що робить LLC, - це тримання майна.

Якщо у вас є короткостроковий портфель (читати: fix-and-flips), то покладіть їх в інший LLC. Якщо ви - власник домашнього ремонту або менеджер майна, тоді ця служба виконується в іншому об'єднанні. Справа в тому, що ви обмежуєте експозицію (тобто зобов'язання) кожного ТОВ. У принципі, позивач може йти лише за тим, що знаходиться в ТОВ / вартість в ТОВ. Таким чином, якщо ви потраплятимете на позов як підрядник, позивач не зможе отримати оренду своїх орендних платежів, оскільки це окремий і відмінний бізнес.

14. Хроніруйте Числа

"Оскільки оренда майна є інвестицією, її слід аналізувати як таку", - говорить Панко. Як результат, "це важливіше для максимізації повернутися ніж максимізувати дохід. Навіть якщо у вас є достатньо грошей, щоб купити орендовану нерухомість, ви можете заробити кращі прибутки від ваших грошей, скориставшись кредитом, щоб заплатити за це більшу частину ". Він наводить цей приклад із використанням власних підрозділів:

Загальна місячна вартість податків, плати за обслуговування та страхування становить близько 525 доларів США, а щомісячна оренда - 1250 доларів США. Це щомісячний чистий дохід близько 725 доларів США або 8 700 доларів на рік.

Майно коштує близько 110 000 доларів. Якщо б я випустив повну суму в 110 000 доларів, щоб придбати його абсолютно, то я буду робити лише близько 8,3% на рік за моїми інвестиціями, тобто 8 700 дол США чистого прибутку, поділеного на початкове вкладання 110 000 доларів. Замість цього я розмістив лише 27 500 доларів з моїх власних грошей (25% першого внеску), а решту позичив 30-річним кредитом. Позика становить близько 400 доларів на місяць. Таким чином, додаючи, що до податків, технічного обслуговування та страхування кошти, загальні щомісячні витрати складають $ 925.

З щомісячною орендною платою 1250 дол. США це означає, що мій щомісячний чистий дохід становить лише 325 доларів на місяць, або 3900 доларів на рік. Однак це дорівнює 14,2% прибутку в рік, тобто 3900 дол США чистого доходу, поділеного на початкове вкладене суму в 27 500 дол США. Таким чином, вилучаючи позику замість того, щоб купувати його прямо, мій дохід зменшується, але повернення інвестицій збільшується.

Тим не менш, ви все ще повинні знати, до чого ви потрапляєте: "Слід зазначити, що гроші запозичення збільшують ризик отримання власності на оренду", - додає Панко. "Наприклад, навіть якщо одиниця не зайнята місяцями і, отже, не отримує доходів, кредит все-таки повинен бути виплачений кожен місяць".

Як і будь-яке складне ділове рішення, якщо ви відчуваєте, що голова починає крутитися, завжди краще проконсультуватися з професіоналом.

15. Використовуйте ваші податкові пільги

Занадто багато поміщиків втрачають заощадження, оскільки "вони не знають, що таке допустима витрата", коли йдеться про податкові пільги, каже Гембл. "Орендодавці можуть вимагати різного роду перерви для обслуговування свого майна та повернення іпотечних кредитів. Дізнайтеся, що ви можете зробити, або найняти досвідченого бухгалтера нерухомості. "

Ваш поворот: у вас є оренда нерухомості? Які ще поради ви додали до цього списку?

Келлі Гурнетт є позаштатним блоггером, письменником і редактором, який керує блозі Cordelia Calls That It Quits, де вона документує свої спроби позбутися свого життя від того, що не має значення, і більше зосереджується на речах. Дотримуйтесь її в Twitter @CordeliaCallsIt.

Залишити Свій Коментар