Нерухомість

Як додати нерухомість до вашого інвестиційного портфеля

Як додати нерухомість до вашого інвестиційного портфеля

Це гастрольний пост від компанії BiggerPockets.com Брендона Тернера

Існує багато способів виходу на пенсію заможних.

Акції, взаємні фонди, будівельні компанії та багато інших "інвестиційних інструментів", які ви можете взяти, щоб привернути вас до розслабленого і багатих виходу на пенсію.

Однак, хоча більшість фахівців розуміють, що заощаджуючи хорошу частину вашої зарплати та інвестуючи його на фондовий ринок може допомогти вам потрапити туди, багато хто не розуміє, як додавати нерухомість в цей портфель, не закінчуючи втомленого, зайнятого поміщика з більшою кількістю проблем, ніж час.

Саме з цієї причини я хочу поділитися своїми думками з вами сьогодні про те, як зможете Додайте нерухомість, інвестуючи в свій портфель щоб прискорити ваші заощадження, додати до своєї чистої вартості і вийти на пенсію з великим інвестиційним портфелем.

Основи інвестування в нерухомість

Перш ніж пірнути занадто глибоко в "специфіку" інвестицій в нерухомість, дозвольте мені швидко дати вам короткий огляд того, як люди заробляють гроші на нерухомість.

У самому основному сенсі більшість інвесторів купують нерухомість, шукаючи дві речі:

  • Грошовий потік - додатковий дохід, який залишився після сплати всіх витрат;
  • Оцінка - акціонерний капітал, створений внаслідок збільшення вартості майна та / або погашення кредиту.

Очевидно, існують інші інтереси, такі як податкові пільги, що шукають альтернативи інвестуванню на фондовий ринок, або особисті потреби (наприклад, турбота про людей старшого віку), але первинний, рух грошових коштів та цінність є двома чинниками, що сприяють хорошій інвестиції в нерухомість. Деякі інвестори більше зосереджуються на досягненні максимального руху грошових потоків, тоді як інші спрямовані, перш за все, на оцінку.

Хоча ці два терміни не завжди суперечать один одному, ви, як правило, визнаєте, що властивості з більшим обсягом грошових потоків мають менший шанс на оцінку, оскільки вони знаходяться в більш «керованих» місцях розташування, які швидко не зростають.

Таким чином, як потенційний інвестор, вид інвестицій у нерухомість, який ви прагнете досягти, багато в чому залежить від вашої стратегії, особистості та термінів.

Особисто я вірю в купівлю на основі поточного готівкового потоку, за винятком покупки в тих місцях, де можливе підвищення.

Я не хочу мати майна, де мене турбує постріл лише за кермом, - але для мене також важливо зробити стабільний прибутковість інвестицій щомісяця.

У кінцевому підсумку, типи інвестицій, які ви потрапляєте, залежать від вас - але я настійно рекомендую (принаймні на початку) ви плануєте рух грошових коштів та оцінити "обмерзання на торт". Таким чином, ви забезпечуєте прибуткові інвестиції з мінімальним ризиком.

Види інвестицій в нерухомість:

Я впевнений, що ви знаєте когось, хто володіє або, можливо, у вас вже є, оренда однієї сім'ї. Чудово! Однак не плутайте ідею володіння єдиним сімейним будинком як єдиним гравцем в інвестиційному просторі нерухомості. Насправді існує безліч різних способів, які можна використовувати для інвестування в нерухомість, з різною складністю, ризиком, винагородою та вимогами до часу.

І пам'ятайте, що майже кожен варіант тут можна придбати як звичайний список, a короткий продаж , або a викупу.

Давайте подивимося на декілька з них зараз:

Одномісні будинки

Як згадувалося вище, це найпоширеніший тип нерухомості, про який знайомі більшість людей. Одномісні сімейні будинки гарні тому, що вони легко (іш) купувати, легко продавати, легко фінансуються та легко орендувати. Люди завжди живуть десь, тому вдома однієї сім'ї може забезпечити безпеку та гідні можливості для вдячності.

Проте самотні сімейні будинки також не завжди забезпечують найбільшу рентабельність інвестицій (підвищення в порівнянні з грошовими потоками), їх легко знищити погані орендодавці, і з посиленням конкуренції на ринку нерухомості вони можуть виявити важко знайти властивості, які відповідають ваші критерії.

Малі багатомовні властивості

Ці властивості включатимуть дуплекси, триплекси або 4-пекти і знаходяться практично в кожній громаді в Америці, хоча вони значно більше в деяких кварталах, ніж у інших.

Ці властивості допомагають легко купувати, фінансувати та продавати, як приватні сімейні об'єкти, але з меншою конкуренцією (більшість покупців житла цього типу не шукають) та "економія масштабу", яка має кілька одиниць .

Ці властивості можуть бути більш "керованими інтенсивними", ніж сімейні будинки, проте, якщо вони правильно куплені, вони можуть забезпечити хороший грошовий потік і стабільну рентабельність інвестицій.

Великі багатомовні властивості

Це великі житлові комплекси, які ви бачите, починаючи від 5 одиниць до сотень. Ці ресурси фінансуються з використанням абсолютно іншого банківського підрозділу (комерційного, а не житлового кредитування) і можуть потребувати високих внесків, коротших термінів і більш високих процентних ставок.

Ці властивості, як правило, управляються професійним менеджером майна (або менеджером, який працює в режимі реального часу, як у випадку з моїм власним 24-квартирним комплексом), тим самим забезпечуючи більше інвестицій в руки.

Комерційні інвестиції

Комерційні об'єкти звучали в торгових центрах, магазинах, ресторанах тощо. При аналогічному фінансуванні великих багатоквартирних об'єктів 20-40% є типовими вимогами до виплат, і, знову ж таки, у комерційному відділі ви хочете поговорити з банком.

Комерційна нерухомість має перевагу в довгостроковій оренді, але вакансії часто можуть тривати від місяців до років.

Податкові пільги

Коли власник нерухомості відмовляється платити свої податки, міська влада місцевого самоврядування може розмістити заставу на майні, продати цю заставу інвесторові, а потім інвестор може отримати відсотки за заборгованість. Ця система дійсно може бути методом "відсутності туалету" для інвестицій у нерухомість, але навчитися знайти потрібний податковий пільг може бути саме мистецтво.

Примітки

Інший спосіб інвестування, не будучи "власником", - примітка про нерухомість, створюється, коли кредитор фінансує угоду з нерухомістю та отримує від цього кредиту відсотки. Ці ноти можна робити, купувати або продавати як нерухоме майно.

Цей вид інвестицій може бути майже повністю "пасивним", але може спричинити ризик того, що позичальник не виконає зобов'язання по кредиту, вимагаючи дорогого викупу.

Купівля та продаж іпотечних запозичень дуже схожий на інвестування в однорангове кредитування з любов'ю компанії Кредитний клуб і Проспер.

Важливий вплив на інвестиції в нерухомість

Для того, щоб використовувати або не використовувати, це питання.

Інвестування в нерухомість пропонує унікальну перевагу перед більшістю інших типів інвестицій - і це є сила кредитного плеча. Звичайно, з запасами ви можете купити на маржу та додати там важелі, але тільки нерухомість дозволяє вам купувати лише на 20% (10% з деякими програмами та 3,5%, якщо ви плануєте жити у власності).

Це означає, що у вас є можливість отримати 100% від вартості, але вимушено сплачувати лише 20% майна. Однак це також означає, що ви можете втратити на 100% зниження вартості, якщо ціни падатимуть, повністю знищуючи свій авансовий внесок.

Існує велика дискусія в спільноті персональних фінансів щодо того, чи є корисною ідеєю чи ні використання боргу як кредитного плеча, наприклад, зниження на 20% та фінансування решти інвестиційної нерухомості. Прибічники використання "розумного боргу" дивляться на математику і вказують, що якщо ви можете взяти позику, скажімо, 5%, і скласти 15% - ви вийдете вперед. Крім того, використовуючи ваші гроші та знаходжу неймовірну угоду, яка забезпечує хороший грошовий потік, ваш рентабельність інвестицій може бути величезною.

Проте противники боргів і важелів дивляться на проблему боргу більшості споживачів і зазначають, що, як Дейв Ремзі любить говорити, "100% викупу в минулому році сталося з людьми з іпотекою".

Вибір, який ви використовуєте або не користуєтеся важелем, є строго особистим і щось для вирішення між вами, вашою сім'єю та вашою особистою фінансовою позицією. Незалежно від того, чи ви вирішите використовувати борг чи ні, я настійливо рекомендую вам навчитися всім, що ви можете, про вашу інвестиційну проспекту, перш ніж занурювати будь-які готівкові гроші, щоб максимізувати свій шанс на успіх і прибуток.

Створення вашого плану

Коли ви виявите свою конкретну інвестиційну нішу в нерухомість і вирішите, як ви плануєте фінансувати свою угоду, наступним кроком є ​​розробка плану. Як я зазвичай кажу, ви не їздите з Канади в Перу, знаючи лише, що це Південь - вам потрібна дорожня карта, план. Карта тримає вас на правильному шляху, далеко від тупих кінців, і допоможе вам легко побачити, де знаходиться наступна зупинка.

Вибираючи інвестувати в нерухомість, планування є настільки ж важливим. Ви повинні вирішити конкретний вид інвестицій в нерухомість, які ви хочете продовжувати (як ми вже говорили вище), і як ви плануєте фінансувати ці інвестиції (також згадані вище). Далі - важливо визначити в своєму плані ваші фінансові вимоги до цієї інвестиції так само.

Розрахунок, який я люблю використовувати при дослідженні потенційних інвестицій у нерухомість, відомий як "Правило 50%". Це правило говорить, що для будь-яких інвестицій в нерухомість, витрати, як правило, становлять близько 50% загального доходу, не включаючи виплату боргу. Це означає, що якщо 4-Plex принесе 2 000 доларів на місяць у доходах, ви можете припустити, що 1000 доларів на місяць вийдуть із витрат, залишаючи вас у розмірі 1000 доларів, як грошовий потік (якщо не було взято іпотечного кредиту), або виплатити іпотеку. Якщо ви сплатили заборгованість на суму 600 доларів на місяць, ви можете розумно очікувати 400 доларів США на місяць у потоці грошових коштів.

Використовуючи це правило (і пам'ятайте, що це просто правило, а не євангельська правда, тож обов'язково завжди виконуйте точні числа на будь-якій конкретній властивості, яку ви аналізуєте), ви можете визначити свою рентабельність інвестицій і вирішити, чи власність варто проводити. У наведеному вище прикладі, якщо б я заплатив 20 000 доларів США за перший внесок на цей майно, який забезпечував 400 доларів США на місяць в грошовій формі (4800 доларів США на рік), я б дивився на 24% грошових надходжень від інвестицій з цього майна , без будь-якої майбутньої вигоди від подяки.

Визначивши свої фінансові критерії, ви можете швидко просіяти 90% пропозицій нерухомості, які не є хорошими угодами, і зосереджуватись лише на тих, які нададуть вам той вид інвестицій, який ви шукаєте.

Самоврядування та управління власністю

Нарешті, вам потрібно буде вирішити, чи хочете ви керувати своєю власністю самостійно.

Якщо ви хочете одразу придбати один сімейний будинок і мати достатньо вільного часу, це не так вже й важко. Однак, якщо ви плануєте придбати кілька об'єктів нерухомості та збільшити свій інвестиційний портфель - або ви просто не мали багато часу, обов'язково плануйте мати належне управління нерухомістю на місці та бюджет.

Пам'ятайте, що більшість придбаних я маю банківські репо, які я купив після того, як власник втратив власник банку.Це доводить, що це не завжди легко бути господарем, і це легко проникнути на вашу голову. Якщо у вас не вистачає терпіння для вирішення складних ситуацій орендарів та знань, котрі правильно впораються із цими ситуаціями, я дуже рекомендую отримати кваліфікований менеджер майна.

Якщо ви плануєте керувати собою, не забудьте правильно екранувати своїх орендарів, визнаючи, що краще чекати правильного орендаря, ніж розмістити поганого орендаря, що згодом стане причиною великих фінансових проблем. Щоб отримати додаткові відомості про перевірку орендарів, обов'язково ознайомтеся з другим найзручнішим повідомленням, який я коли-небудь написав: "Орендарі орендаря: остаточне керівництво".

Куди піти звідси

Незалежно від того, який тип інвестицій у нерухомість ви плануєте вступити, я настійно рекомендую вам вивчити все, що ви можете, щоб бути хорошим інвестором, перш ніж скидати гроші в нього. Інвестування в нерухомість не таке пасивне, як інші інвестиційні інструменти, але прибутки можуть привести до більшості інших інвестицій у воду, коли це робиться правильно, і коли у вас є надійний план на місці та інвестує в розвідку. Грошовий потік, який ви отримуєте від своїх власних об'єктів, може швидко додати тисячі до свого ощадного рахунку, не маючи на це роботи щоденну роботу. Це може допомогти вам піти у відставку швидше або принаймні піти у відставку з більшим доходом, більшістю активів та більшим досвідом роботи.

Є багато книг, підкасти, форуми, блоґи, клуби нерухомості та інші джерела чудової освіти там, і більшість з них є безкоштовними. Інформація була демократизована, тому користуйтеся великими ресурсами в Інтернеті. Вам не потрібно ставати експертом, але як тільки ви оберете свій інвестиційний шлях до нерухомості - принаймні, ознайомтеся з цією конкретною нішею. Заглибляйтеся, задавайте запитання (наприклад, в розділах коментарів нижче епічних публікацій, таких як цей ... натяк на підказку ...) і ознайомтеся з деякими місцевими інвесторами, які можуть допомогти вам отримати від того місця, де ви зараз, де ви хочете бути.

Ваша пенсія є вашою, щоб зробити це, що ви будете. Не бійтеся додати новий автомобіль до вашого портфоліо, і, сподіваюсь, я зробив випадок, що нерухомість повинна бути цим автомобілем.

Дайте мені знати в коментарях нижче, якщо ви інвестуєте в будь-яку нерухомість - чому або чому б не було - і будь-які інші питання або коментарі, які ви можете мати.

Брендон Тернер (G +) є активним інвестором з нерухомості та старшим редактором у BiggerPockets.com, соціальній мережі, що інвестує в нерухомість. Брэндон любить писати епічні довгі повідомлення в блозі, як його огляд Rocket Lawyer.com або популярна безкоштовна онлайнова електронна книга Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.

Залишити Свій Коментар