Скільки коштує домашній платіж? 💲💲💲

На нещодавній підприємницькій конференції, яку мене запросили побувати на гостьовій панелі, на нашу панель було задано дійсно хороше запитання молодого студентського коледжу стосовно іпотечних платежів. Характер питання був такий:

Мої батьки завжди радили мені про те, скільки коштувала домашня плата, яку я міг собі дозволити, на основі відсотка моєї заробітної плати. Але я знаю, що правила змінювалися з мого часу батьків, і тим більше з фінансової кризи з 2008 року. Який приблизний відсоток, який є доцільним для іпотечної оплати, проти їхнього валового доходу?

Оце Так! Яке чудове питання. Моя початкова думка, коли я вперше почув це питання, була: "Як краще буде фінансово, якщо б більше людей задавали такі питання?"

Відповідь: багато, набагато краще.

Перехід до Книги

Не в змозі запам'ятати точні співвідношення, перше, що я знав для перевірки, - це мої матеріали для вивчення CFP®. Ще на моїй книжковій полиці для таких ситуацій я направився до розділу "Управління грошовими потоками та заборгованістю", щоб знайти мою відповідь. У своєму навчальному посібнику це стосується найчастіше використовуваного коефіцієнта управління боргом як "споживчий борг співвідношення". Це співвідношення місячних виплат споживчого боргу до щомісячного чистого (або після податкового) доходу. У цьому випадку споживчий борг відноситься до всього, крім вашого домогосподарства.

Будь ласка, запиши: Загальне правило в світі фінансового планування полягає в тому, що це співвідношення не повинно перевищувати 20%.

Крім співвідношення споживчих боргів, для визначення рівня фінансового стабільності домогосподарства може бути використано інше співвідношення. Це співвідношення включає в себе всі ваші борги, у тому числі ваш житловий борг, у відсотках від вашого загального боргу. Нижче наведені відсотки, за якими ці співвідношення не повинні перевищувати:

28% валового щомісячного доходу для житлових витрат, наприклад, орендна плата або щомісячна іпотечна плата, включаючи основні та процентні виплати за іпотекою, податки на майно та страхову премію власника будинку (PITI)
36% валового доходу за загальну суму боргу, включаючи витрати та споживчий борг.

Нагадую, ви не повинні перевищувати ці відсотки.

Приклад коефіцієнта заборгованості споживачів (Це зразок тестового запитання з іспиту CFP®):

Джон робить 80 000 доларів на рік в якості інженера. Зараз він заощаджує 10% на плані 401k компанії. Він живе у скромному домі, де його щомісячна іпотека виплачується 1500 доларів США, що включає податки та страхування. На підставі цього, що таке співвідношення доходу Джона, який призначений для житлових витрат?

Пам'ятайте, що співвідношення включає "валовий дохід", тому факт, що він відкладає $ 8000 в його 401k, не має значення. У його випадку співвідношення витрат на житло становить 22,5% (1500 доларів, розділених на 6 666 дол. - його місячний дохід).

Гаразд, тепер, коли ми мали гідне уявлення про те, що, на думку фінансових плановиків, є відповідним відсотком вашої іпотечної виплати до вашого валового доходу, я думав, що буде охайно, щоб отримати думку з іншої точки зору.

Зв'яжіться з The Banker

Я зв'язався з банкіром, який допоміг нам підготуватися до фінансових кроків, які нам потрібні для побудови нашого першого будинку. Джон Стреутер, з Народним банком, вже 25 років займав іпотечну індустрію, тому я знав, що він може пролити світло на те, як ця галузь розвивалася протягом багатьох років.

Перш, ніж він розпочинається тут, є одні з найбільш поширених термінів та їх визначень у галузі:

ПІТІ - основні / проценти / податки / страхування
PTI - платіж до доходу
MOTI - щомісячні зобов'язання, включаючи податки та страхування (т. Е. Податки та страхування домовласників)
DTI - борг перед доходами
Співвідношення PITI та співвідношення PTI є однаковими, і також називають "коефіцієнтом інтерфейсу".

Співвідношення MOTI та співвідношення DTI є однаковими і часто називають «коефіцієнтом зворотнього зв'язку». Вони взаємозамінні, залежить тільки від того, з ким ви говорите, до якої мови вони використовують. Кожна особа, з ким ви поговорите, разом використовує PITI та MOTI разом, або PTI та DTI разом, або front-end і back-end разом, коли вони обговорюють ці співвідношення, дуже рідко їх не використовуватиме в одному з трьох груп.

Ясно, як грязь? Добре. Для нашої дискусії я буду використовувати PTI (платіж до доходу) та DTI (борг на доходи).

Еволюція іпотечних відносин

Я впевнений, що коефіцієнти складаються з набагато менших чисел, але в якості орієнтиру я займаюсь іпотечним бізнесом з 1985 року, і саме тут розпочнеться моя дискусія.

Коли андеррайтинг на іпотечні кредити 25 років тому, коефіцієнти, які ми використовували, були 25% PTI (платіж до доходу) та 35% DTI (борг до доходу). Кредити були підписані вручну кредитним офіцером і зазвичай схвалювалися комбінацією двох кредитних посадових осіб або кредитного комітету. Співвідношення було дуже рідко дозволено перевищити це, але системи були створені для винятків. Десь у кінці 80-х - початку 90-х років співвідношення розширилося до 28% ПТІ та 36% ДІТ для звичайних позик та державних позик (FHA, VA, USDA-RD) становили 29% ПТІ та 41% DTI (використання державних позик PITI - MOTI lingo). Офіційно, для ручного страхування позик ці два набори коефіцієнтів (28/36 і 29/41) все ще існують.

Вибух 90-х років

Вибух розпочався на початку 90-х років, коли показники FICO стали поширеною в галузі, і три основні національні кредитні бюро (часто звані сховищами) розвивалися. До цього банк запитав би звіт про житловий іпотечний кредит (RMCR) від однієї місцевої агенції кредитних послуг .

Місцеве агентство кредитних послуг, як правило, буде прив'язуватися до одного з національних сховищ. Як приклад, протягом багатьох років ми мали місцеву агенцію, розташовану у м. Вернон, яка була прив'язана до філії TransUnion у Сент-Луїсі. Більшість кредиторів у Південному штаті Іллінойс використовували цю послугу, тому майже всі в нашій області використовували звіти Trans Union.

Оскільки вік комп'ютерів розширювався та початок показників FICO, всі невеликі регіональні агентства кредитних послуг закрилися, оскільки банки могли отримувати інформацію про кредит через завантаження комп'ютера з одного з найбільших сховищ (TransUnion, Equifax і Experian).

У дуже короткому порядку, репозиторії почали пропонувати звіт про "з'єднання", що означає, що вони пов'язали свій комп'ютер з об'єднаною інформацією клієнта та повідомили його в одному короткому звіті, а не 3 різних звітах. Таким чином, до середини 90-х років андеррайтинг на вторинному ринку почав вимагати звіту про "злиття", щоб мати повну картину кредитної історії позичальника.

Не забудьте Фредді і Фанні

Все це призводить до середини до кінця 90-х років, коли Фредді Мак і Фанні Мае розробили комп'ютерні моделі для андеррайтингу під назвою "Автоматизовані андеррайтингові системи" або AUS. Фредді Мак назвав "Проспектор позики" (LP), і Fannie Mae називав "Андеррайтер робочого столу" (DU).

Ці системи змогли оцінити клієнтів на підставі кредитних балів, кредитної історії, суми невиплатної кредитної лінії, обмежень кредитної картки проти балансів кредитних карток, коефіцієнта позики до вартості, співвідношення PTI та співвідношення DTI.

До сьогоднішнього дня, точні скорингові моделі для кредитних оцінок та AUS є власницькими секретами, і, як кредитори, ми можемо лише здогадатися, що деякі з великих чинників входять до цих моделей. Нам сказано, що моделі містять кілька факторів, але ті, що я вже заявив, є очевидними. За допомогою цих моделей AUS позичальник був зарахований як Приймают або а Обережно.

Прийміть означає, що якщо б вся інформація була підтверджена, клієнт був схвалений для продажу Fannie і Freddie. Застереження вимагало ручного страхування позики за старими стандартами андеррайтингу з коефіцієнтом 28/36. З появою AUS, Fannie і Freddie дозволили своїм моделям розширити співвідношення до 33% PTI і 40% DTI.

Протягом декількох років Fannie / Freddie не потребував оптимально налаштовувати свої моделі на основі доступу до статистичної інформації, яку вони та кредитні бюро отримали від імовірності дефолту, поєднуючи інформацію з кредитними оцінками з інформацією про AUS. Тож дуже скоро ми змогли застрахувати позичальників, використовуючи AUS, з коефіцієнтом 33/45, а потім 35/49 співвідношенням.

Слідкуйте: тут приходить Sub-prime

До початку 2000 року невідповідність або те, що ми називаємо "субстандартними" кредиторами, вибухнула. Використовуючи власні гібридні моделі AUS (називається Desktop Initiator, DO), ми бачили, що галузь починає ігнорувати співвідношення PTI, а коефіцієнт DTI збільшується до 55%.

Субстандартні кредитори схвалили б позичальників, які мають відношення DTI до 60-70%.

Невдовзі після цього, я думаю, що до 2003 року Фанні та Фредді були настільки впевнені в своїх моделях AUS, що вони почали процес "Відмова від співвідношення". Якщо їх модель AUS зарахувала замовника як Accept, ви можете ігнорувати співвідношення PTI та DTI.

Вони стверджують, що LP & DU враховує співвідношення споживачів разом з іншими факторами при визначенні ймовірності дефолту. Таким чином, у вас були клієнти з високими кредитами та великими капіталами, які теоретично можуть бути затверджені на 100% DTI. Таким чином, відкриваються двері для всіх кредитів "без доходу - без активів" та "позичених доходів".

Тут іде бульбашка

До 2007 р. Почався витік житлового міхура, і хоча ми все ще працювали на відмову від співвідношення, ви могли побачити, що моделі AUS починають посилювати коефіцієнт DTI і рідко отримують Accept вище 55%. У 2008 році ми всі знаємо про вибух житлового бульбашку, проникненні ринку, і коли ринок щомісяця погіршувався, Fannie & Freddie майже точно змінювали свої моделі AUS щомісяця. У дуже короткому порядку ми побачили, що коефіцієнт DTI знизився до 49%, а потім на 45%.

Коефіцієнт заборгованості за сучасний день

Сьогодні у нас насправді є багато різних співвідношення, щоб жити. Стандарт для ручного андеррайтингу становить 28% ПТІ та 36% ДТІ на звичайні позики та 29% / 41% для державних позик.

Запис редакції: Я вважаю забавним, що коефіцієнти вдаються до оригінального співвідношення, викладеного в моїх посібниках CFP®.

Для AUS-андеррайтингу, PTI все одно відмовляється, якщо ми отримаємо Accept в нашому профілі AUS. Для позичальників з високими кредитними оцінками та 20% і більше справедливості допустимий DTI може становити 49%. Для консолідації рефінансування або виплати за рефінансування максимальна допустима DTI становить 45%. Для позичальників, що володіють менш ніж 20% акцій, для яких потрібен PMI, максимальна допустима сума становить 42%, але у випадках, коли кредитний баланс перевищує 740, компанія PMI може дати відмову та дозволити до 45%.

Це дає вам свою 25-річну історію в галузі іпотечного кредитування. Якщо ви все це розумієте, то є кілька іпотечних компаній, які хотіли б вас найняти. Я бачив більше змін протягом останніх 2 років, потім я бачив за десятиліття до 2008 року. За допомогою комп'ютерів, які все ще збирають статистичні дані про ймовірність того, що позичальники будуть дефолтні, ми продовжуватимемо бачити розвиток галузі.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Я хочу подякувати Джону за те, що поділився досвідом іпотечної галузі протягом останніх 2 і половини десятиліть. Я думаю, що найбільший витяг з цього простий: живи за своїми засобами. Тільки тому, що ви дозволите позичити більше, це не означає, що ви повинні. Саме тут треба здоровий глузд. Довіряй своїй кишці, перш ніж приймати іпотечну плату, яка потенційно може витирати вас.