Як почати роботу з будинковим зломом для створення багатства нерухомості

У середньому американці, які будують будь-яке багатство, роблять це власником свого будинку. У довгостроковій перспективі власність будинку, як правило, краще, ніж оренда житла. Однак, якщо ви готові "будити будинок", власник будинку може негайно катапультувати свою чисту вартість.

Взагалі кажучи, будинок-хакерство - це мистецтво, коли орендарі платять за вашу основну резиденцію. Ви можете це зробити, орендуючи запасну спальню на Airbnb, живучи в одній частині багатоквартирного майна або живучи з одномісяцями.

Наприклад, мій найкращий друг купив будинок з 4 спальнями, коли він почав навчання в коледжі в університеті штату Арізона. Він жив у головній спальні та орендував три інші кімнати. Ця угода покрила всі його витрати - таким чином він не тільки будував багатство, але і жив безкоштовно!

Вибравши нетрадиційний первинний будинок (або нестандартне житлове становище), ви можете встановити себе за надзвичайно низькі витрати на проживання зараз і великі витрати грошових потоків у майбутньому.

Подумайте, хай будинок може бути для вас правильним? Ось як ви починаєте.

Швидка навігація Інвестиції повертаються з початковими платежами на початок додому Швидкий доступ до вашого будинку як інвестиції Чи хтось будинок-Хак? Будинок хакінг Math1% RuleCap RateCash Flow (фактичні та піддані) остаточні думки

Інвестиції повертаються з первинними початковими платежами

Багато молодих людей ухиляються від інвестицій в нерухомість, тому що вам потрібен 20-25% початковий внесок, щоб отримати кредит у банку. Проте, коли ви хай будинок, ви можете позбутися невеликого першого внеску.

Роккі Тампа, штат Флорида, і автор фінансового блогу 30-0, скориставшись кредитом ВА для придбання свого першого "будинку хакіра". Кредит ВА є позикою для ветеранів та військовослужбовців, які дозволяють позичальникам знизити 0% на первинному житлі.

Оскільки Роккі пройшов процес, він заплатив за незначні витрати, але коли він купив свій будинок, продавець відшкодував витрати. "Я насправді отримав позитивний результат у розмірі 300 доларів на цьому обміні, тому він працював дуже добре".

Скупивши будинок, Роккі переїхав з двома друзями, які заплатили йому оренду. Поки у нього було двох друзів, що жили з ним, Скелясти виплачували лише 80 доларів на місяць на свою іпотеку плюс третина комунальних послуг.

Якщо ви розглядаєте будинкову злому, найкращі пропозиції - це кредити, отримані від ВА та USDA, якщо ви претендуєте на них. Ці кредити мають високі попередні комісії, але вони вимагають 0% початкового внеску.

Позичальники можуть також захотіти розглянути 5% орендну плату звичайної іпотеки. Хоча ви платите PMI, доки ви не отримаєте 20% акцій, це все ще коштує дешевше. Позики FHA мають високі попередні фінансові внески та поточні річні збори. Вони дозволяють сплачувати авансові платежі лише на 3,5%, але вони можуть не коштувати коштів.

Якщо ви серйозно ставитеся до покупки першої власності, ви можете порівняти іпотечні процентні ставки та варіанти кредитування в LendingTree.

Подумайте про свій будинок як про інвестиції

Хоча це досить легко отримати фінансування для первинного будинку, не кожен будинок однаково "хакерський". Рубі Ескалона і Пітер Прокадж з Джексонвілла, штат Флорида, і блогери на Подорож ми любимо, придбала трикімнатну, двоповерхову містечко.

Оскільки вони фактично жили з іншим сусідем у двокімнатній квартирі, вони відчували, що таунхаус був достатньо великим, щоб здавати в оренду. Однак вони вирішили, що гості Airbnb працюватимуть краще, ніж мати сусідів з повним робочим часом. Ескалона пояснює: "Нам здивувати дуже легко заповнити наш будинок гостями. Одна з причин, з якими ми вдаємось, - це місце розташування Це в найближчій області. Всі хочуть рухатися сюди. Люди починають пасуватися тут ".

Купуючи великий будинок у більш бажаному районі, Ескалона та Прокай дуже успішно зламали свій будинок. У середньому, доходи від гостей Airbnb покривають 85-90% їх іпотечного кредитування та витрат, плюс вони отримують відрахування певних витрат з податків.

Роккі мав аналогічний інвестиційний настрій, коли він купив його будинок. Він придбав будинок з чотирма спальнями, який, як він знав, міг би пройти «правило 1%», де валова оренда становить щонайменше 1% вартості будинку. Він також купив будинок, знаючи, що поділиться ним з одномісяцями. Він розглядав макет спільних приміщень, як тверді двері в спальні та інші фактори, щоб переконатись, що це місце, де він почувався комфортним життям.

Якщо ви вирішите придбати багатоповерховий будинок, вам потрібно буде бути впевненим, що будинок може задовольнити потреби грошового потоку, якщо ви вирішите залишити власність (взяти на себе нову роботу або тому, що ви хочете іншого будинку).

Незважаючи на те, що використання сусідів по кімнаті для зменшення витрат на проживання, має великий сенс, ви не хочете застрягти в майні, що є негативним для грошових потоків.

Чи може хто-небудь будинок-хак?

Роккі пояснює, що для багатьох людей ідея хабарництва не є фінансово неможливою; це соціально неможливо. "Ви повинні бути готовими до деяких боків", - пояснює він. - Я маю на увазі, мені 32 роки, і я живу з одномісником, але я плачу так мало, щоб жити в будинку, тому це допомагає мої фінансові цілі ".

Прокадж пояснює, що для Ескалони та самого себе справжня таємниця успішного злому - довіряти людям і бути гнучкою. Він радить: "Подумайте про це як про хороший фінансовий інструмент.Це може допомогти вам заощадити багато грошей на іпотеці, які ви можете витратити де-небудь ще ".

Батьки зазвичай заперечують, що підростання дітей робить будинок хакінг неможливим. Наш персонал письменник Ханна мав досвід на перший погляд, що доводить, що це не так. Вона купила її поточний будинок, коли мала малюка. Вона спеціально купила житловий будинок з двома спальнями та ванною кімнатою в підвалі, щоб вона могла викупити її, якщо вона знайшла потрібну людину.

Проживши на своєму місці всього один тиждень, один підійшов до неї з проханням орендувати її підвал. Це було ідеально підходить. Він живе там з нею двома дітьми, і його оренда покриває більшу частину своїх житлових витрат.

Якщо це звучить цікаво для вас, перевірте як почати списувати свій будинок на Airbnb.

Будинок Хакінг Математика

Якщо ви збираєтеся потрапити в хакерський будинок як стратегію розвитку багатства, то важливо, щоб гроші працювали на вашу користь. Зокрема, ви повинні заощадити гроші, коли ви живете у власності, і ви маєте можливість перетворити його на плату за проїзд, коли ви вирішите переїхати. Ви не хочете розраховувати на зростання власного капіталу (особливо в багатоквартирних будинках).

Нижче наведені три розрахунки, які слід виконати, перш ніж придбати будинок для зламати.

Правило 1%

Правило у розмірі 1% говорить про те, що орендна власність повинна мати валову ренту рівну 1% від вартості нерухомості кожного місяця. Якщо вартість майна становить 100 000 доларів США, вона повинна мати орендну вартість на рівні справедливої ​​ціни щонайменше 1000 доларів на місяць. Майно на суму 400 000 доларів США повинно мати орендну плату в розмірі 4000 доларів на місяць.

Оскільки ви плануєте жити в цьому об'єкті, власність не повинна досягати правила 1%, якщо ви проживаєте в ньому. Замість цього, ви повинні оцінити власність, як якщо б ви збираєтеся орендувати всю власність третім особам.

Залежно від того, де ви живете, правило 1% може здатися неможливим. Саме тоді має сенс почати дивитися на багатопрофільні нерухомості. Багатоядерні властивості часто дозволяють досягти більш високого рівня орендної плати відносно вартості майна.

Якщо ви плануєте орендувати нерухомість на Airbnb, зробіть консервативну оцінку вашої оренди та орендної ставки. Ви не хочете припускати, що у вас буде відвідувачів, які оплачують повну ціну за 30 днів на місяць.

Cap Rate

Якщо ви знайдете місце, яке пройшло правило 1%, пора визначити, чи має ваша нерухомість чистий операційний дохід. Цей номер показує, скільки грошей ви можете очікувати на заробіток після того, як ви заплатили за іпотеку.

Вплив чистий операційний дохід

Це розрахунок для умовного чистого операційного доходу:

Очікуваний дохід від оренди * (скажімо, 1000 доларів на місяць) = 12000 доларів США на рік.
Вага вакансій (скажімо, 10%) = - 1200 доларів на рік.
Нарахування майна = $ 1200 на рік.
Страхування майна = $ 600 на рік.
Спільні утиліти (якщо такі є) = $ 0.
Інші витрати (такі як HOA тощо) = - 2400 доларів США на рік.
Сума = $ 6,600 на рік.

* Використовуйте очікуваний дохід від оренди, якщо ви не проживаєте у власності.

Ця нерухомість заробляє 6 600 доларів на рік, перш ніж ви сплатити основну суму та відсотки по кредиту. Якщо майно, про яке йде мова, коштує 100 000 доларів, це майно має коефіцієнт 6,6% на рік. Це означає, що ви можете заробити максимум 6,6% (плюс збільшення вартості будинку) на рік після того, як ви сплатите іпотеку.

Оскільки ви живете в цьому підрозділі, ви повинні обчислити ставку зарплати залежно від того, як проживаєте у власності. Використовуйте таке ж рівняння, але замість очікуваного орендного доходу, який спирається на справедливу вартість ринку, ви можете дізнатися, що ви дійсно очікуєте від вашої орендарів або сусідів по кімнаті. Наприклад, ви можете мати двох сусідів, які платять 400 доларів на місяць, кожен. У цій ситуації ваш дохід від оренди становитиме 800 доларів США на місяць або 9 600 доларів на рік.

Фактичний чистий операційний дохід

Очікуваний дохід від оренди * (скажімо 800 доларів на місяць) = 9 600 доларів на рік.
Рівень вакансій (скажімо, 10%) = - 960 дол. США на рік.
Нарахування майна = $ 1200 на рік.
Страхування майна = $ 600 на рік.
Спільні утиліти (якщо такі є) = $ 0.
Інші витрати (такі як HOA тощо) = - 2400 доларів США на рік.
Всього - $ 4,440 на рік.

* Виходячи з очікуваної суми орендної плати від сусідів по кімнаті або орендарів під час хакерського руйнування будинку.

У цьому прикладі, під час хакерського періоду, ви досягнете 4,44% ставки за майно 100 000 доларів США.

Швидкість, яку потрібно досягти, залежить від ваших цілей для власності. Для домашніх хакерів я б шукав ставку, яка становитиме щонайменше від 3 до 4% з фактичною орендною платою. Використовуючи умовну метрику, ви, мабуть, захочете побачити принаймні 5%, але, якщо ви агресивний інвестор, ви можете шукати щось ближче до 7 до 8%.

Рух грошових коштів (фактичний та обумовлений)

Якщо коефіцієнт частоти показів працює на вашу користь (як у прикладі вище), пора дійсно подумати, якщо це є властивістю вашої хакі. Взагалі, інвестування орендованої нерухомості полягає у грошовому потоці, а не на збільшенні капіталу, тому потрібно зосередити увагу на заробітку грошей на місяць і місяць.

Я рекомендую обчислити ці два способи. По-перше, обчислити річний рух грошових потоків на основі фактичної орендної плати, яку ви плануєте отримувати від сусідів по кімнаті або орендарів. Це число може бути негативним, але це дасть вам гарну ідею, скільки ви фактично платите за житло. Потім обчислити фактичний рух грошових коштів, виходячи з орендної плати, яку ви можете отримати, якщо ви не проживали у власності.

Фактичний рух грошових коштів

Фактичний чистий операційний дохід (з попереднього розділу) (4 440 дол США), розділений на 12 = 370 дол. США на місяць.
Щомісячна плата за іпотечний кредит (100 000 доларів США, що фінансується на 3,92% протягом 30 років) = - 473 доларів США.
Сума = $ 103 на місяць.

У цьому прикладі власник майна повинен заплатити 103 доларів на витрати на житло (плюс їх частка комунальних послуг).

Вплив грошового потоку

Звичайно, коли ви виходите з майна, вам потрібна власність, щоб заробляти гроші на місяць і на місяць. У цьому випадку ми робимо такий самий розрахунок, але ми використовуємо умовний операційний дохід (чистий операційний дохід, якщо ви не живете в майні).

Вплив чистого операційного доходу (з попереднього розділу) (6 600 дол США), розділений на 12 = 550 доларів США на місяць.
Щомісячна плата за іпотечний кредит (100 000 доларів США, що фінансується на 3,92% протягом 30 років) = - 473 доларів США.
Всього - $ 77 на місяць.

Який тип руху грошових коштів вам потрібен?

Оскільки ставки орендної плати у вашому регіоні починають зростати, ваш грошовий потік з ними повільно збільшуватиметься (в більшості випадків), тому вам не потрібно створити величезний обсяг грошових потоків. У ідеальному світі ви хочете, щоб принаймні 100 доларів США за нерухомість, але краще.

Оскільки ви плануєте "рубати будинок" і жити в об'єкті протягом декількох років, ви, мабуть, в порядку приймати менший щомісячний грошовий потік. Просто будьте обережні з цим. Дуже легко переоцінити свої чисті операційні витрати, тому невеликий обсяг грошових потоків може спричинити непередбачені витрати, включаючи вакансії або ремонт.

Заключні думки

Хакерський будинок може стати фантастичним способом почати будувати багатство з нерухомістю нетрадиційним способом. Тим не менш, ви повинні бути в захваті від того, що ви не збираєтеся відповідати "традиційним" соціальним нормам.

Якщо ви в порядку з нетрадиційним способом життя, це може стати чудовим способом почати будувати багатство рано.